***强拆律师事务所-***强拆打官司-磐石市***强拆

建设单位：北京亦庄国际开发建设有限公司

建设项目：南海子郊野公园C片区土地一级开发项目

土地用途：城市道路用地、公园绿地、水域、防护绿地、其他类多功能用地

征收土地位置：

2征收土地权属、地类、面积征收瀛海镇忠兴庄村集体土地0.9578公顷(约14.36亩)，具体情况如下：

3补偿安置协议主要内容本次采取***补偿。补偿费标准为115.89万元/亩(瀛海镇保护标准为6万元/亩)，总计1664.9030万元。其中，土地补偿费标准为9万元/亩，***强拆律师费，采取***补偿为129.3030万元；安置补助费标准为106.89万元/亩，采取***补偿为1535.6万元。

安置农业人口6名，其中：劳动力3名，采取***补偿、***方式进行安置，超转人员2名。4提出意见及听证权利自本公示张贴之日起5个工作日内(到2018年7月9日止)，瀛海镇忠兴庄村集体经济***成员对上述公示内容有不同意见的，可以向北京市规划和国土资源管理会大兴分局(地址：北京市大兴区黄村镇金华寺东路1号；邮编：102600；联系电话：69261279)提出。在此期间内可以就补偿标准和安置方案提出听证申请；逾期未提出意见或听证申请的，视为放弃权利。 为实施南海子郊野公园C片区土地一级开发项目，拟征收旧宫镇集贤四(大有庄)村农村集体土地26.2918公顷(约394.38亩)，经旧宫镇集贤四(大有庄)村民主决议，并与北京亦庄国际开发建设有限公司协商，于2016年7月28日达成补偿安置协议。

现就旧宫镇集贤四(大有庄)村补偿安置协议主要内容及补偿安置情况公示如下：

1建设单位、项目名称、用途及土地位置建设单位：北京亦庄国际开发建设有限公司

建设项目：南海子郊野公园C片区土地一级开发项目

土地用途：城市道路用地、公园绿地、水域、防护绿地、其他类多功能用地

征收土地位置：

2征收土地权属、地类、面积征收旧宫镇集贤四(大有庄)村集体土地26.2918公顷(约394.38亩)，具体情况如下：

3补偿安置协议主要内容本次采取***补偿。补偿费标准为42.95万元/亩(旧宫镇保护标准为9万元/亩)，总计16939.393万元。其中，土地补偿费标准为9万元/亩，采取***补偿为　3549.393万元；安置补助费标准为33.95万元/亩，采取***补偿为13390万元。

安置农业人口98名，其中：劳动力54名，采取***补偿、***方式进行安置，超转人员33名。4提出意见及听证权利自本公示张贴之日起5个工作日内(到2018年7月9日止)，旧宫镇集贤四(大有庄)村集体经济***成员对上述公示内容有不同意见的，可以向北京市规划和国土资源管理会大兴分局(地址：北京市大兴区黄村镇金华寺东路1号；邮编：102600；联系电话：69261279)提出。在此期间内可以就补偿标准和安置方案提出听证申请；逾期未提出意见或听证申请的，视为放弃权利。

【入选理由】

近来，江浙沪地区很多租赁厂房企业找到我***律师团队进行咨询。通过交流我发现大部分企业主在面临***的时候，由于厂房为租赁，因此能够争取到的***补偿额度是极其有限的，往往还会遭受房东或***方的***。对于租赁厂房的企业主来讲，在争取权益的时候也显得底气不足。上海市***律师

面对这种情况，作为长期征战在企业***一线的***律师我认为：租赁厂房下承租方并不是房主。单纯的租赁厂房和租赁土地后进行自由建设是截然不同的。厂房如果完全是租赁取得，这个时候***方不会将承租方视为被***人，在谈判***补偿款的时候也不会面向你，而是直接跟房主即出租方签定***补偿协议并会要求你搬迁，同时告诉你获取不到任何企业搬迁补偿。这是承租厂房者不能接受的，因为***的确导致了企业的损失。

在***方动迁过程中，若双方无法就补偿安置协议达成一致，很容易僵持不下。这个问题也是***中******常见的，往往当事人委托律师归根结底是想解决补偿问题。本案例的情况确属典型代表，因为在当事人与***方僵持过程中，及时聘请律师介入，制定了一套***方案，包括通过对强拆行为、***行政不作为、以及对***合法性进行审查。***终通过京坤律师以及当事人的共同努力，将企业***补偿金额提高 6 倍，从 600 万提升至 3600 币。上海市******律师

【案件背景】

上海某企业合法经营，2012年 12 月 4 日，200 多名不明身份的人员将该企业的厂房机器设备等***拆除，生产好产品被野蛮***，仓库中价值数百万元半成品和原材料也未能幸免，一场浩劫之后，企业毁于一旦，企业损失数千万元。

眼看自己十几年的心血毁于一旦，企业主内心坚信：在法治中国，一定会有一个讲理的地方，几经周折，找到北京经坤律师事务所主任李吏民律师，在签订委托协议之后，开始了漫漫***路。

【办案过程】

辑：连夜******律师，制定周详***方案

李吏民律师接受案件之后，仔细分析了现有的案卷材料，发现李总厂房已经被拆除，相关***文件已经超过***时效，深感案件重大复杂，于是提起“京坤所案件管理会”召开重大案件研讨会，当天下午，在京的京坤律师悉数到所，研讨会上，李主任首先向各位律师介绍了案件目前的***途径以及进展，然后将手头的案卷材料复议几份，交由各位***律师研究，会上，各位律师依次发言，李律师记录了每位律师的建议以及着手点，逐渐理清楚了案件的总体脉络和前因后果，得出诸如“通过信息公开审查***行为合法性”“按照故意毁坏财物***角度走”“审查整个强拆行为，确认强拆行为***”“从确认***行政不作为的角度出发”等等***角度。北京企业***律师

李主任针对每个***途径再次进行“头脑风暴”讨论，总结出可能遇到的问题以及遇到这些问题的解决办法。诸如总结到可能遇到的问题：1、难；2、相关***职能部门不作为；3、由于的特殊性，得不到公正；4、时效问题；5、征用地块开发后相关部门踢皮球；6、相关部门对企业施加压力。同时讨论出上述问题的解决办法：1、监督、舆论监督、成功经验借鉴；2、通过复议或***；3、通过法定程序让问题暴露在阳光下，通过上级***纠正；4、认真研究客观事实，结合***规定研究；5、以镇***和***为***，林州市***强拆，有理有利地解决问题；6、灵活应对。

就像群众熟知的“中国象棋”口诀：马走日，象走田，车走直路炮翻山，士走斜线护将边，小卒一去不回还。只要掌握象棋的基本规则，那么你可以入门象棋了。为什么通常情况下新手会惨败于象棋行家，因为象棋行家懂得行棋顺序和组合策略。回到本案，提出各个***角度固然重要，但是能够依据经验，审时度势打出漂亮的“组合拳”对于案件来说更为重要。

李主任眉头紧蹙，陷入沉思，些许之后，向各位律师说明了自己设计的***方案，针对本***方案，律师们又展开讨论。。。。***终，研讨会上各位***行业的律师一起做出了针对上海某企业的***方案：从厂房被***强拆入手；以镇***为被告向浦东提起***强制拆除***，针对***的行政不作为提出行政复议和***；同时向相关***职能部门提出***信息公开申请，对***行为的合法性进行审查通过上述三个角度，充分利用上述三个方面背后的***规定，发现相关职能部门的***违规之处，***终妥善解决问题。

当研讨会结束时，窗外楼宇早已灯光点点。

第二辑：从三个角度践行***方案，***之路步入正轨

制度是具有中国特色的表达诉请途径，是指公民以书信、走访、等参与形式与***的政党、***负责工作的机构或人员接触，以反映情况，表达自身意见，吁请解决问题，有关工作机构或人员采用一定的方式进行处理的一种制度。在委托李律师之前，李总也向相关部门反映问题，寻求解决，但各行政***互相踢皮球，***效果不理想。

李律师首先向中华人民共和国住房和建设部申请查处***许可证***；同日起诉上海市浦东新区建设和交通管理会查处不作为；随后，李律师指导当事人向上海市浦东新区人院诉请确认周浦镇*** 2012 年 12 月 4 日至 2012 年 12 月 8 日对上海某企业的房屋以及设备实施的强制拆除行为***；在庭审中，李律师敏锐地发现***所依据的“沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋***许可证》”未经法定程序而做的延期，于是李律师有递交诉状请求浦东新区人院确认被告 2012 年 11 月 29 日作出《房屋***期限延长公告》（第 1-65 号）对沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋***许可证》准许延长***期至 2013 年 11 月 30 日的具体行政行为***。

针对***不作为***，李律师指导李总一纸诉状将上海市局浦东分局告上法庭，请求依法确认被告对故意损毁原告厂房设备不查处***；判令被告查处，依法追究相关单位及个人***责任。浦东分局局见状致电李总表示：是镇******强拆，自己只是过去现场维持秩序，并愿意与***方面协调补偿事宜，起诉工作初见成效。

针对审查***项目的合法性，李律师发动了密集攻势：首先，向浦东新区规划和土地***申请公开：土地征收普准文件；补偿安置方法；以及公告和补偿安置方法公告。随后，向浦东新区发展和改革会申请公开：建设用地批准文件；相关立项文件等。通过一些列的***信息公开，***强拆***咨询，行政***的***点曝漏在阳光下，为***后的***事宜的妥善解决埋下伏笔。

第三辑：发现新大陆，巧妙提起程序将检察***介入本案

我国系统由***、、组成。在本案中，***是涉案当事人，对我当事人企业实施了强拆；李律师提起行政***，也介入此案，***强拆律师事务所，但是由于当地行政***的干扰，在本院的审判上选择性的站边；李律师指导当事认提起行政复议，意图将上级行政***介入，实现行政系统错误的自我纠正。

检察***是代表***依法行使检察权的，其主要职责是追究责任，提起公诉和实施***监督。李律师分析了本案后，决定从追求责任和实施***监督两个角度提起程序将检察***介入其中。

首先，李律师指导当事人房屋***行政许可一案，不服上海市中级人院所做的 151 号行政裁定、上海市浦东新区人院所做的行政裁定，请求人民依法抗诉；随后又针对不履行法定职责行政不作为一案，不服上海市中级人院第 183 号行政、上海市浦东新区人院第 123 号行政，请求人民依法抗诉；又针对房屋强制拆除一案，不服上海市中级人院第 150 号行政裁定、上海市浦东新区人院第 38 号行政裁定，请求人民依法抗诉。李律师先后针对人院行政裁定、行政书共提起十一份抗诉申请！为***后检察***出面调解奠定坚实基础。

自建厂房、机械设备、成品以及半成品在几天内被不明身份人员强拆***，那么，如果没有签订***补偿协议或者没有协商好的话，实施***的人员就会故意毁坏财物的，根据此，李律师果断出手，向上海市局浦东分局控诉上海某***有限公司职员郭某和林某，明知是我方当事人的厂房及设备的情况下，仍然雇佣大量保安等人员强拆，主观故意是非常明显的。客观上，郭某和林某对厂房及设备***实施了拆除行为，致使控告个人厂房及设备被毁坏，给控告人造成了巨大的经济损失。二被控告人的行为完全符合故意毁坏公私财物罪的构成要件，应当依据《中华人民共和国》第 275 条：“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处 3 年以下有期徒、役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处 3 年以上 7 年以下有期徒”之规定追究被控告人的责任。

当足额 3600万补偿款到账时，企业主和李律师都长舒一口气，历时近 2 年的企业******道路画上圆满的句号

很多当事人找到京坤所的时候，都存在以补偿问题为矛盾源头所引发的一系列***。而京坤律师在处理此类问题时，往往会接受协商、谈判类事项的委托，代理当事人与征收方的谈判事宜，从而解决双方争议不下的补偿数额。当然了，在全程代理、***案件过程中也是少不了谈判这一项工作的，不仅如此，往往补偿协议的签订都是在***程序搭建的谈判桥梁上完成的。可见，谈判对于获取合理征收补偿的重要性。

那在律师的角度，究竟该如何谈判，该如何将各执一词、相持不下的、不能让步的局面化解到协商一致、签订补偿协议的结果呢？不能否认，这确实是个技术活。今天我们就来讲一讲，在***类案件中的谈判技巧，以指导广大被***人在协商补偿事宜时能够找准问题关键，以恰当的方式与征收部门达成一致。

***奖励理性对待

在京坤律师遇到的***政策中，确有一些利好的奖励政策。但是大多时候的奖励只是为了能够让广大的被***人尽快的签订补偿协议，腾空房屋，为后期项目的开展和建设创造条件。所以，越是丰厚和易得的***奖励，被***人越要谨慎对待。虽然我们不必然认为所有的奖励背后都有不同的目的，但是要理性看待，不能因为前期的奖励丢失了合理补偿的机会和可能。

其实从《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定不难看出，在作出房屋征收决定之前，征收补偿的费用就已经足额到位了。如果在征收补偿费中有大量的金额用于奖励，那么正常的补偿份额是不是会被压缩呢？这是一个值得思量的问题。毕竟总量确定，此消彼长。如果真的是这样，奖励越是丰厚，那么后续不合理的补偿发生的情况就会越多，可能性也越大。所以，被***人一定要有一个合理的预期，知道自己应得的是什么，而什么又是不能要的。

谈判过程中，征收方为了能尽快达成补偿，往往会抛出一个丰厚的奖励条件，好让被***人接受之前不太合理甚至是不合法的补偿数额。这时候一定要谨慎考虑，将应得的补偿记在心底，不要因为前期的奖励，而丢失了原本应得的那一部分。

不能只谈***大框架，不谈***具体政策

虽然委托律师后，律师是在***框架内，帮助被***人实现获取合理补偿的诉求，但是我国***只对***流程、***补偿的大致标准有明确的规定。而具体到每个地方、每个片区也都是有每个地方的***政策的，其中包括与本地实际情况相符的具体补偿标准。

有些当事人看到《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条就以为房屋的补偿不能比市价低。这其实是对***规定的不完全理解以及解读的偏差。第十九条的规定是：对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，有具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。该规定的关键除了不低于“市场价格”还有“类似房地产”以及“评估”等字眼。“类似房地产”是指与被***房屋及所占土地位置、用途、结构、新旧程度等情况相似的房屋和土地，而“评估”更是要参照该片区内公布的具体的补偿方案才能有结果。

总的来说，对比类似房地产的市价可以知道自己家的房屋补偿是低是高，但是具体能补偿多少，还是要依据补偿方案确定的，也就是咱们所说的***政策。所以谈判不能只说***的框架性规定，而应根据被***房屋的实际情况对应补偿方案确定合理的补偿。

当然，如果被***人在谈判之前发现***政策本身存在问题，则应该尽快找到***政策的***漏洞和点，以确保自己合法的***补偿不被***方压缩。

口头达成一致等于没有达成一致***强拆

谈判本就是嘴上的功夫，但是谈判的成果却不能只是嘴上说说。我们遇到过太多的情况是，当事人拿着协议说：律师，这个协议虽然是这样写的，但是我们不是这样约定的，他们当初答应了什么什么我才签的字，结果现在协议签了，却跟当初说的不同。也有当事人是在与对方达成一致后，***方拿出空白协议说：先签了字，回头我们再把刚才说好的补偿都写上，到时候再给你一份。而当事人找到律师的时候，手头什么协议都没有，白白签了个空白协议。如果真的是这种情况，等当事人找到律师的时候，可能律师都无法挽回其应得的补偿了。***强拆

所以不管谈的结果是什么，如果能够达成一致，双方都能够同意，那么就应该在纸面上固定下来，以便日后履行。而且，如果就***补偿达成一致，应该把补偿金额、***方式、***时间都写清楚。如果就房屋置换达成一致，应该把置换房屋的面积、位置、交付时间等都约定明确。哪怕在后续的履行过程中产生***，也可就协议进行起诉。

以上就是京坤律师整理的一些补偿谈判过程中能够实际操作的实用技巧。如果确实遇到比较难以应付或者无法判断真伪的谈判境遇，可及时咨询***律师或者委托律师代为谈判。毕竟谈判机遇可遇不可求，既要谨慎对待，更不能错过时机。