房屋动迁律师咨询-房屋***打官司-石家庄律师

农村许多房屋由于建造时间早、建造技术不足，导致到现在许多房屋十分破旧，随时面临倒塌的***，房屋******咨询，因此许多农民朋友急需对房屋进行重建。尽管现在去行政***办理相关手续较以往已经十分便捷，可对许多需要重建房屋的农民朋友来说，仍旧是太过复杂复杂，不知道该办什么手续，向哪里申请，今天京坤律师简单整理了一下相关的一些问题，希望可以帮到你。

一、农村的房屋重建的相关手续

农村房屋重建，房屋动迁律师咨询，主要是依照《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定进行办理。

根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定“?农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济***或者村民会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：

?使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”

??根据该文件的规定，农民朋友想要重建房屋，要满足两个条件：

1.符合城乡规划，一个城市、农村的建设，想要井井有条，都是需要规划部门进行规划的，不能由大家随意建造，因此，如果想要进***屋重建，首先就要满足相关规划。大家可以查询《中华人民共和国城乡规划法》进行了解。同时大家需要注意的是，根据《城乡规划法》的规定，在乡、村庄规划区域内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。因此，如果大家想要重建房屋，还是需要查询一下当地的文件或者可以向当地规划部门进行咨询。

二、回村人员办理土地建设住宅相关手续

?回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，城镇非农业居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民会同意后，依照?“需要使用耕地的，经乡级审核、县级建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级土地管理部门申请用地，经县级批准后，由县级土地管理部门划拨土地”的审批程序办理。

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侯先生等三人是唐山市L区某村的村民，均有合法承包地。2014年3月，他们的地被H有限公司占用用于工业建设。因土地被占却迟迟得不到合理的补偿，侯先生等人对此番占用土地的合法性产生了怀疑，希望通过委托***律师来帮助调查以维护自身的合法权益。随后他们来到北京京坤律师事务所并委托了的陈军律师为其代理案件。

2015年10月15日在律师的协助下侯先生等人通过信息公开途径得知，唐山市城乡规划局于2014年2月20日向H有限公司颁发了地字第X号建设用地规划许可证。陈律师通过分析发现，该用地规划许可漏洞百出，严重***。随后便向河北省住房和城乡建设厅申请行政复议，但省住建厅却错误的维持了唐山市城乡规划局的行政许可行为。

因对原行政许可行为和复议决定均不服，陈律师则指导侯先生等人以唐山市城乡规划局和河北省住房和城乡建设厅为被告，向河北省石家庄市新华区人民提起了行政***，请求撤销唐山市城乡规划局向H有限公司颁发的建设用地规划许可证、撤销河北省住房和城乡建设厅作出的冀建复字（2016）12号《行政复议决定书》。如果说，复议阶段侯先生等人要面对的是市规划局及第三人H有限公司，那么在***过程中他们要进行博弈的就是加上省住建厅共三方阻力了，可见难度之大。庭审中，两被告及第三人分别发表了辩论意见，使案件焦点分别集中在了以下三个方面：

1、侯先生等人是否与该规划许可证之间有***上的利害关系

被告一唐山市城乡规划局答辩称，其核发的建设用地规

划许可证是对唐山西郊某厂三期扩建工程项目在城乡规划方面进行确认，不涉及侯先生等人的承包权益。第三人H有限公司亦述称规划许可核定的用地位置与侯先生等人的承包地块无交叉、重叠、包含关系，且规划局颁发许可证的行政行为不改变任何人的土地权属，该行政行为的具体内容没有对侯先生等人的权利义务产生实际影响。即侯先生等人与该行为没有***上的利害关系，不具备原告的***主体资格。

陈律师则认为上述说法毫无依据可言，首先被告一与第三人同主张侯先生等人不具原告资格，却对此均不能提供相应的证据予以证明。相反侯先生等人提供的土地承包证书足以证明他们与规划许可的土地具有利害关系。其次被告二河北省住建厅已在复议决定中审理查明：侯先生等人的承包地块位于规划许可的项目范围内。在复议阶段既已明确的事实，却在实施阶段拿来做文章无疑是无用的挣扎。

2、该规划许可证的颁发是否程序合法、事实依据充足

两被告及第三人均认为唐山市规划局向H有限公司颁发的建设用地规划许可证的行政行为，认定事实清楚、证据确凿、程序合法，但是陈律师认为该规划依据不足：

首先根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上依法批准，可以以划拨方式取得：（一）用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）******扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）***、行规规定的其他用地。而本案中，唐山市城乡规划局在答辩中称该项目是按照划拨国有土地使用权的情况作出的审批许可，但对此不能提供证据证明此许可审批的项目业经县级以上批准或者有充分证据初步证明以***划拨用地方式向建设单位提供国有土地使用权。

其次在被告提供的证据当中可以发现，《***发改委关于河北唐山H西郊某厂三期“上大压小”扩建工程项目核准的批复》落款日期为2012年9月24日，《建设项目选址意见书》的落款日期为2013年11月6日，而时间在前的批复却以日期在后的选址意见为相关文件，明显有悖常理。遂该批复的证明效力令人不敢苟同。北京***咨询

3、作出该规划许可证适用***是否正确

虽被告及第三方都表示该规划许可的颁发适用***正确，但陈律师认为，在举证期间内唐山市城乡规划局并未提供作出规划许可的***依据。且在该建设用地规划许可证中载明的***依据为《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条和第三十八条，此为两个不同的***条文，是针对两种不同情况所作的规定，而唐山市城乡规划局不加区别的一起引用该两条***规定，应认定为适用******错误。

***终新华区人民采纳了陈律师的观点，认为唐山市城乡规划局在缺乏主要证据的情况下以划拨土地使用权的方式作出的建设用地规划许可证，属于主要证据不足，且适用法错误，依法应予撤销。被告河北省住房和城乡建设厅作出的行政复议决定未查明上述事实，作出维持决定，显然不当，依法应予撤销。遂依据《中华人民共和国行政***法》的相关规定，作出如下：

一、撤销被告唐山市城乡规划局2014年2月20日作出的地字第X号建设用地规划许可证。

二、撤销被告河北省住房和城乡建设厅2016年2月4日作出的冀建复字（2016）12号《行政复议决定书》。北

附：河北省石家庄市新华区人民行政书

北京市昌平区关于印发《昌平区集体土地房屋***补偿补助规定》的通知

(昌政发〔2017〕14号)

各镇、街道***，区***各委、办、局(公司)：

现将《昌平区集体土地房屋***补偿补助规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

北京市昌平区

2017年4月7日

昌平区集体土地房屋***补偿补助规定

条

为严格***管理工作，维护***双方当事人的合法权益，保障全区集体土地房屋***顺利实施，根据《北京市集体土地房屋***管理办法》(市***令第124号)和《北京市宅基地房屋***补偿规则》(京国土房管征〔2003〕606号)的有关规定，结合昌平区实际，定本规定。

第二条

区住房城乡建设委主管本行政区域内集体土地上住宅房屋***管理工作。各镇***(街道***)应当按照《北京市集体土地房屋***管理办法》和本规定，做好本辖区内集体土地上住宅房屋***管理工作。各村民会(居民会)应积极配合，做好集体土地上住宅房屋***工作。

第三条

在本行政区域内因***建设征用集体土地***房屋，并需要对被***人补偿、补助、安置的，适用本规定。因农村建设占用集体土地***房屋，并需要对被***人补偿、补助、安置的，可以参照本规定执行。

***宅基地以外房屋的，按照北京市及昌平区有关规定执行。

第四条

***补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地，面积超出控制标准的部分，按照***地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。

每户宅基地面积的控制标准，必须严格执行《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(市***令第200号)。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户不超过0.3亩(折合200平方米)，但符合《昌平县城乡居(村)民宅基地管理暂行规定》第十条第四款的，可以按照批准的标准进行补偿;1982年以前划定的宅基地多于上述用准的，可按照每户不超过0.4亩(折合267平方米)的标准认定。

1982年以前划定的宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经属地镇***(街道***)审查确认后，可以按照在原宅基地内另行审批宅基地的方式予以***补偿，并可给予适当的奖励和补助。

第五条

2003年8月1日(《北京市集体土地房屋***管理办法》施行日期)前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划国土部门批准文件，但确由被***人长期自住，属于***房屋的，补偿标准由属地镇***(街道***)根据当地实际情况确定，报区***批准后执行;属于占地***房屋的，补偿标准由村民会(居民会)确定，报属地镇***(街道***)批准后执行。***人应按照批准后的标准给予被***人补偿。

2003年8月1日至2010年12月6日(《北京市村庄规划建设管理指导意见(试行)》(市规发〔2010〕1137号)试行日期)前宅基地上已建成的房屋，***人可参照前款实施补偿。

2010年12月6日后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇***(街道***)、村民会(居民会)同意或确认建设的，***时不予补偿。

第六条

符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且根据***补偿补助安置方案安置确有困难的农村村民(以下简称困难户)，其补助标准为：本次***的宅基地区位补偿价×0.25亩×30%。***补偿补助安置方案确定以另行审批宅基地方式予以补偿安置的除外。

困难户应当同时具备下列条件：

(一)在***范围内有住房并且长期居住，同时本人及其配偶在***范围以外没有住房;

(二)具有本市常住且户籍注册地在***范围内;

(三)未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。

困难户申请补助必须在***公告后10日内以书面形式向***人提出，并提交相应的有效证明材料。***人应在收到困难补助申请3日内进行审核，对符合困难户标准的，在***范围内予以公示，公示期限不少于7日。公示期间提出异议的，由***人重新核查;公示期间未提出异议的，或重新核查后申请人符合规定条件的，***人应当按照规定给予***补助和奖励。

第七条

利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因***造成损失的，应给予被***人停产停业综合补助费。停产停业综合补助费按照每建筑平方米300—1000元的标准给予被***人一次性补助，具体标准经区住房城乡建设委批准后执行。

被***人在申请停产停业综合补助费时，应当符合下列条件并提交相应的材料：

(一)被***房屋具有合法的批准建设手续或房屋所有权证，或者经属地镇***(街道***)、村民会(居民会)依规定同意或确认;

(二)***时被***房屋实际用于生产经营;

(三)有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为被***房屋;

(四)已办理税务登记并出具或凭证。

对于承租宅基地房屋进行经营的，对承的停产停业损失，宁夏律师，由被***人按照双方协议约定给予补助;双方没有约定的，被***人可参照前款规定的标准对承给予适当补助。

第八条

***人应当向被***人***搬迁补助费。搬迁补助费按照被***房屋每建筑平方米15元的标准进行补助。由***人负责搬迁的，不予补助。被***人在规定的搬迁期限内搬迁的，可以按照每宗宅基地给予提前搬家奖，房屋***律师咨询，具体标准由***人在***补偿补助安置方案中确定。

第九条 房屋***补偿价由宅基地区位补偿价乘以宅基地面积加上被***房屋重置成新价构成。

各镇(街道)宅基地区位补偿价执行以下标准，城北街道、城南街道、回龙观镇、东小口镇、沙河镇、北七家镇、南邵镇、天通苑北街道、天通苑南街道、霍营街道范围内宅基地区位补偿价每平方米7150—8850元;南口镇、马池口镇、小汤山镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、十三陵镇、流村镇、延寿镇范围内宅基地区位补偿价每平方米6800—8220元。具体***项目的宅基地区位补偿价由有资质的评估机构在规定范围内评估确定。

第十条

另行审批宅基地安置被***人的，***人应当事先征得区***同意，且被***人所在集体经济***区域内具备安排宅基地条件并符合土地利用规划和城乡规划的土地，被***人符合申请宅基地条件。

另行审批宅基地由被***人自建房屋，对被***人的房屋按照重置成新价给予补偿。另行审批的宅基地面积少于按照《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分按照宅基地区位补偿价乘以不足部分的宅基地面积给予补偿;1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准部分，按上述补偿方法计算补偿款的40%给予补偿。

第十一条

占地***房屋的，***补偿补助安置方案由***人拟订，经镇***(街道***)审核并报区住房城乡建设委备案后执行。

第十二条

本规定中涉及的宅基地区位补偿价等各项补偿补助标准，由区住房城乡建设委实行动态管理，根据实际情况适时修订，报区***批准后实施。

第十三条

本规定自公布之日起30日后施行。《昌平区集体土地房屋***补偿补助规定》(2004年区***令第4号)同时废止。本规定施行前已依法取得房屋***许可证或已取得区***批准的***补偿补助安置方案且正在实施***工作的项目，继续沿用原有规定实施***工作，本规定施行后的***项目，按本规定执行。