上海市拆违经典案例：镇***两月竟下八份强拆决定，京坤律师介入其均被判***
【背景详述】
上海某实业有限公司，在该市某镇开发区有厂房八栋。2016年6月28日，当地镇***对这家公司下达了《责令限期拆除***建筑决定书》，认定该公司的八栋厂房属于***建筑，责令其限期拆除。后当地镇***在2016年11月-12月间对该公司的八栋厂房分别下达了八份强制拆除决定书， 随后便将该公司的八栋厂房进行了强拆。
该公司不服，在镇***作出《限拆决定》后，联系了***代理企业***行政***的北京京坤律师事务所来办理此案。在京坤律师的协助下，当事公司先对《限拆决定》提起了行政***程序，随后对镇***下达的八份强制拆除决定书全部提起了***，经过一审，支持了当事公司的诉求，某镇***作出的八份强制拆除决定书全部被判***。
【委托律师】
京坤律师事务所在代理了本案之后指派了李吏民律师和裴爱英律师作为本案当事公司的代理律师。李吏民律师和裴爱英律师在企业***的案件上经验十分丰富，迅速组建了办案律师团队，并且召开了一次案件研讨会，在会上讨论了本案的具体办案思路。会上李吏民律师表示，该公司的八栋厂房既办理了土地出让手续，也取得了建设规划许可证，应属合法建筑，可以收集相应的证据来证明八栋厂房建筑的合法性。裴爱英律师指出，八栋厂房都位于城市规划区内，根据《城乡规划法》第六十四条，某镇***根本就不具备处理权限，这八份强拆决定书显属错误。会后两位律师制定了初步的***方案：提起行政***起诉这八份强拆决定书***，市场***律师咨询，为后续强拆赔偿案件打开突破口。
【律师风采】
在李吏民律师和裴爱英律师的协助下，某公司分别对八份强拆决定书提起了行政***，要求确认其***。某公司在李吏民律师和裴爱英律师的协助下，先收集了相应的证据：该镇***下达的强拆决定书、某公司与该镇***03年签订的《出让土地使用权地块预约协议》、某区规划***核发的《建设用地规划许可证》、《建筑工程消防验收意见书》、某区环保局核发的《建设项目土建验收单》、《房屋土地权属报告书》、某区土地***下辖所出具的《房产房权证明》等。以证明涉案建筑均属合法建筑。
一审庭审中，李吏民律师和裴爱英律师指出，被告某镇***作出的被诉强拆决定超越了镇***的法定职权，没有履行法定程序，更没有事实依据。面对两位律师的意见，被告某镇***也向提交了相应的证据和答辩状。
双方在被诉厂房建筑是否合法、某镇***是否具有处理权限、《强拆决定》是否程序合法几个问题上争议较大。针对这三个问题，李吏民律师和裴爱英律师协助某公司提交了相应的证据，并进行了详细的论证说明。
一、被诉厂房建筑是否合法。两位律师向提交了《建设用地规划许可证》，以证明涉案建筑物符合当时的城市规划；还提交了某公司与该镇***签订的《出让土地使用权地块预约协议》，以及缴纳相关款项的证据，以证明涉案房屋所占土地性质为工业用地，是允许建造厂房的，且涉案建筑物为工业用房属于合法建筑因此，被诉厂房属于合法建筑。
二、某镇***是否具有处理权限。两位律师认为，城乡规划法第六十五条中明确规定，只有在在乡、村庄规划区内的建筑镇***才有处理权限，而涉案建筑物地块位于城市规划区内，土地性质为工业用地。某公司与房屋土地***签订的《土地使用权地块预约协议》上也注明涉案土地位于城市规划区内。所以，即便是***建筑，被告镇***依然没有处理的权限。
三、《强拆决定》作出程序是否合法。两位律师指出，根据行政强制法第四十四条的规定，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政***，又不拆除的，行政***可以依法强制拆除。既然某公司已经在法定期限内对镇***下达的《限拆决定》提起了行政***，那么某镇***作出强拆决定，决定对涉案建筑实施强制拆除则违反了上述程序。
【胜诉结果】
一审采纳了李吏民律师和裴爱英律师的意见，认为被告某镇***作出的《强制拆除决定书》决定在法定期限届满前实施强制拆除，未能切实保障某公司的权利，程序显属***，被诉《强制拆除决定书》应予撤销。鉴于涉案建筑物已被强制拆除，不具有可撤销内容，应确认***。故分别该镇***作出的八份《强制拆除***建筑决定书》***。
【***依据】
《行政强制法》第四十四条，对***的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政***予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政***，又不拆除的，行政***可以依法强制拆除。
《城乡规划法》第六十五条，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
【典型意义】
“无证建筑并不等于***建筑，更加不能随意强拆”，由于历史原因，我国很多建筑物虽然没有不动产权证书，但相应的土地审批、建设、规划等手续都是齐全的，在建设之初也是经过当地***的批准的。
本案企业因为镇***的原因没有办理下来产权证书，这种类型的无证建筑等同于***建筑。这样的道理其实一些地方***部门也清楚，但还是通过“以拆违代***”的办法，肆意将一些建筑认定为***建筑，以便拆除时不予补偿或少给补偿，严重当事人的合法权益。本案某公司就属于上述情况，通过京坤律师的协助，提起行政***，将该强拆决定书确认***，让镇***的强拆行为失去了依据，为下一步协商强拆补偿及赔偿问题打下了良好的基础。
另外根据《行政强制法》第四十四条的规定，当事人如果在法定期限内申请了行政复议或者提起行政***，行政***就不应该继续执行强拆行为。
附：上海某区八份确认***书之一
律师律师
【入选理由】
在以往的******中，我们通过经验总结，广大当事人在遇到此类事件后，大多数都是处于慌乱无助的境地。本案中，在京坤律师的帮助扶持下，通过向相关部门发函阻止强拆、申请信息公开、申请复议撤销了规划许可、虽然补偿数额翻倍，但县***作出的不公正的征收补偿决定仍然被两次撤销，一鼓作气，不畏强权，***终捍卫了京坤当事人的合法权益！北京***律师
【案例背景】
单先生家住内蒙古自治区某市某县，这里矿产资源丰富，牧场广袤，是宜居城市的。一直以来，单先生都勤勤恳恳的在这片土地上生活，利用合法拥有的房屋开办了一个饭店，日子不算富裕但也还过得去，可是在 2008 年 1 月，某县某房地产开发公司为了商业开发向某县房产***申请***，某县房产***于 2008 年 01 月 31 日发布***公告，对***许可范围内的房屋实施***，单先生的房屋在***范围内。单先生的房屋一直是自己开饭店在使用并办有工商登记、税务登记等执照，依法缴纳各种税费。但***人并未按照房屋的实际用途进行补偿，使单先生更加气愤的是补偿的数额远远低于自己房屋的实际价值。双方就房屋补偿问题没有达成一致意见，于是，***人向某县房产***申请***裁决。2008 年县房产***向单先生下达了《房屋***裁决书》，该裁决书对单先生的补偿完全是按照***人的申请作出来的，补偿严重显失公平。此后，双方就补偿问题一直协商，但并未达成一致意见，该***裁决也并未实际执行。
本以为征收房屋的风波就此平息，但谁知 2011 年 6 月份，单先生听说***人竟然准备实施强拆，就此，单先生决定拿起***依***。经多方打听，单先生找到了北京******团队--北京京坤律师事务所，所内律师李吏民律师接待了单先生，在了解详细案件后，李吏民律师决定接受单先生的委托并迅速为其制定了详细的***方案，依***！
【办案过程】
办案辑：果断出击，向相关部门发函，阻止强拆！
2008 年县房产***向单先生下达的《房屋***裁决书》，由于该***裁决没有经过复议和***已经生效，但该房屋***裁决已经超过了申请强制执行期限，所以不能强制执行，且该房屋拆裁决存在显失公平不符合客观实际的情况，不能进行执行。李吏民律师就此及时向相关部门发函，晓之利害，终于有效阻止了强拆。
办案第二辑：申请***信息大公开，了解***的合法性
为了解***行为的合法性，李吏民律师指导当事人向县***、发展改革、房产***、国土资源局、规划局等部门申请公开本次***的相关***信息，这次大量的***信息公开申请都是在为后续的***行动做好证据材料的准备工作。
办案第三辑：得知信息公开，围点打援，依法开展复议
根据轮申请***信息公开之战的反馈，李吏民律师着手进行下一步的***计划——开展针对各***的行政复议。对发改委的立项备案向市发改委申请行政复议，对规划许可向市规划局申请行政复议，对收回土地使用权决定向市***申请行政复议。经过复议某市规划局撤销了规划许可。确定了***许可***，该***项目***已初见端倪，不能依据***许可对单先生强拆，从而为***的成功奠定了坚实的基础。
办案第四辑：某县***征收补偿决定***，复议决定予以撤销
2013 年初，***人又开始找单先生协商补偿问题，但***人仍没有诚意，双方差距仍然较大，在协商未果的情况下，某县***于 2013 年 8 月 12 日作出了（*征补字【2013】第 003 号）《某县房屋征收补偿决定书》，给予单先生仅 50 余万的补偿款，针对该征收补偿决定，李吏民律师指导当事人依法向某市申请行政复议，明确指出该征收补偿决定***许可***且已经失效，没有征收决定，没有征收补偿安置方案，不符合房屋征收的条件，没有选定评估 择权等，这些均被被某市采纳。某市于 2013 年 11 月 5 日作出（*政复决字【2013】第 29 号）行政复议决定，撤销某县（*征补字【2013】003 号）房屋征收补偿决定。至此，摧毁了***人以房屋征收补偿决定来强拆田先生的目的，为其获取公平合理的***补偿利益争取了时间。北京房屋***律师
办案第五辑：开鲁县***重新作出征收补偿决定，虽补偿数额翻番，但仍不合理，被再次依法撤销
某县***在收到某市的撤销其作出的征收补偿决定的行政复议决定后，某县***终于自觉委托某评估公司对单先生房屋进行评估，并于 2014 年 1 月 28 日再次作出（*政房征补【2014】002 号）征收补偿决定，将次补偿决定 50 余万元提高到 100 余万元，翻了一番。但该补偿决定仍未按照单先生房屋的实际价值进行补偿，补偿显失公平。李吏民律师遂指导单先生乘胜追击，再次向某市申请行政复议。在这次复议中，李吏民律师指出根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条之规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以代替签字。本案中某县***据作出征收补偿决定的评估报告没有评估师签字，不能作为其作出补偿决定的依据，且***许可***且已经失效，没有征收决定，没有征收补偿安置方案，不符合房屋征收的条件，某县***作出征收补偿决定没有事实依据。***终，某市经过审查核实，于 2014 年 5 月 27 日作出（*政复决字【2014】第 42 号）行政复议决定，再次撤销了某县的征收补偿决定。为委托人获得真正公平合理的补偿奠定了坚实的基础。
【胜诉】
根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条款第（三）项第 2 目的规定，某市决定：撤销某县作出的《某县房屋征收补偿决定》（*政房征补【2014】002 号），并责令某县 60 日内重新作出具体行政行为。
【感谢回馈】
在之后例行回访中，单先生表示，在整个的***过程中，取得的胜利离不开京坤律师的大力协助。在前路迷茫时，是京坤律师给予指引，在无可奈何时，是京坤律师指点迷津。“千言万语说不尽心中的感谢，只有祝福北京京坤律师事务所这个正义之所越来越好！”
【以案说法】
本案具有典型性，是历时较长的房屋***项目。在原来取得的***许可到期后没有依法延期的就失去了效力，不能依据原来的***许可实施行政强拆；同时根据《某市关于印发某市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十七条：“《条例》颁布前已取得房屋***许可证的项目，继续按照原***条例的规定办理，但***不得实施行政强拆；拆***许可证已经到期的，原核发***许可证的***不再办理延长***许可的手续，自动延期到 2011 年 12 月 31 日前有效，原***许可***应当督促***人及时完成***补偿工作。”之规定，本案中的***许可即使不***的话，也于 2012 年 01 月 01 日失去效力。某县***在没有征收决定的情况下直接作出征收补偿决定没有任何依据，该补偿决定就成了无本之木，该征收补偿决定被撤销成为必然。在补偿决定撤销后，某县没有履行法定的程序，而是草率地进行评估，再次***作出征收补偿决定，虽然补偿数额翻番，但并未对委托人公平合理补偿，其补偿决定被撤销也是情理之中。北京房屋律师
附：通辽市行政复议决定书：次撤销开鲁县作出的《开鲁县房屋征收补偿决定书》(开征补字[2013]003号)
通辽市行政复议决定书
旧城改造，未达成协议先***？定了！
强制拆除行为实施主体”举证责任分配规则！
（推送引导语） 推诿责任是不可能让行政***随意推诿责任的！更多土地征收******干货，请关注北京京坤律师事务所公众号。
“房子被强拆，找不到是谁拆的，我说是行政***拆的，他们不承认怎么办”
***户自己找不到强制拆除行为实施主体 怎么办
***户要告状，首先要明确，告谁。
***户找到***实施主体要求其承担强拆责任时，却时常吃到“我不是，我没有，别找我”这样的否认三连闭门羹。
你说不是你，那到底是谁？
“第三种***”仿佛已经蔚然成风。什么是第三种***？
大概就是明里暗里夹缝中依旧肆意横行的***、***等实施的***强拆。***、村委会无受托以自己的名义强拆等乱***行为，导致被***人起诉时，不知道是告谁。这些不合法不合理，却又让老百姓畏惧的***方式有着极强的隐蔽性，温州律师，使得被***人敢怒而不敢言，想告却又苦于没有证据！被***人要么不知道告谁，要么因被告主体不适格被裁定驳回起诉！面临这种困境，房屋被强拆了，该怎么找出强拆主体呢？面对行政***的推诿扯皮踢皮球，那该怎么精准的扯住强拆主体的小辫子让其承担责任呢？
以案释法
今天要跟大家讲的案例，诸位***户或许觉得此情此景似曾相识，如果您遇到了相似的情况 ，该如何维护自己的合法权益，京坤律师将为您做详细分析，且看下文讲解：
XX县***决定在县城行政规划区内进行旧城改造，市场动迁律师咨询，成立了指挥部等临时机构，制定颁布了实施方案并公告。
老王的房屋被列入旧城改造规划范围，但双方未就补偿问题达成协议。
2015年8月13日，老王的房屋被强制拆除。
于是老王起诉请求确认县***强制拆除房屋的行为***；
赔偿房屋及财物损失100万元。
那么是怎么判的呢？
一审认为，县***辩称:未实施过强拆，
老王提供的证据不能证实县***工作人员曾参与或实施拆除房屋行为，
因此县***并非本案适格被告，老王的起诉不具备起诉条件，故裁定驳回起诉
二审认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条规定，
明确了市、县级及房屋征收部门、实施单位之间因房屋征收补偿工作产生的***责任。
在没有主体对强拆行为负责的情况下，人民应当根据职权法定原则及举证责任作出认定或推定。如果用地单位、***公司等非行政主体实施强制拆除的，应当查明是否受行政***委托实施。
老王起诉时提交的证据，可以初步证明县***负有涉案房屋所在区域征收与补偿的法定职责，
在双方未达成补偿安置协议且涉案房屋已被强制拆除的情况下，
除非有相反证据证明涉案房屋系因其他原因灭失，
否则举证责任应由县***承担。
在县***无法举证证明非其所为的情况下，
可以推定其实施或委托实施了被诉强拆行为并承担相应责任。
裁判亮点
1. 确定强拆行为实施主体的举证责任分配。
如何认定强制拆除行为的实施主体、
如何确定强制拆除行为责任是此类案件的重大疑难问题。
在一些非经***户统一的偷拆、强拆的情况下，
如果由***户承担强制拆除行为实施主体举证责任，常常陷于举证不能的困境。
在被***户难以举证、没有行政***承认强拆行为的情况下
明确和强调行政***在征收补偿过程中的法定职责
通过客观、分析在案证据的内容及证明力
考虑到被***户作为弱势一方的举证困难
以及行政***的征收行为与强制拆除行为之间的高度关联性，
确立了强制拆除行为实施主体举证责任分配规则。
法条链接：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“（一）、市、县级负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。（二）、市、县级确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）***实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“（一）、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。（二）、房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，市场***咨询律师，并对其行为后果承担***责任。”
即有初步证据证明行政***负有涉案房屋所在区域征收与补偿的法定职责，
在双方未达成补偿安置协议且涉案房屋已被强制拆除的情况下，
应由行政***承担举证责任，除非有相反证据证明涉案房屋系因其他原因灭失，否则应推定行政***实施或委托实施了被诉强拆行为并承担相应责任。
无论征收集体土地还是国有土地，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《征用土地公告办法》及《土地管理法》均规定征收土地方案经依法批准后，由市、县对征收征用土地事项进行公告并***实施。据此，法明确公告发布后，有且仅有市、县级才具有依法征收土地及其附属物的职权，发布公告亦是其履行职权的表现。
因而，在被拆除房屋位于市、县级确定的征收范围内的情况下，除非市、县级能够举证证明房屋确系在其不知情的情况下由其他主体***强拆，人民可以依据上述***规定，推定强制拆除行为系市、县级或其委托的主体实施。换句话说，如果公告已发布，在被征收人被***人已经举证证明房屋被强拆的事实，如果市县不能证明强拆系他人所为，如街道办等，则推定市、县为强拆主体。
这样明确的规则，对今后强制拆除房屋类案件的审理起到积极的作用。强制拆除房屋行严重侵害被***人的合法财产权益，由行政***合理承担强拆责任因此，既是***要求，也是社会要求，同时也是***规定，是和谐社会要求，更是保障财产权、人权的要义所在。
关于强拆主体认定的方法，如有更多问题，欢迎在留言区踊跃留言，将有***律师为您及时解答。
***题 京坤能帮你
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