市场***律师-内蒙古律师

【案件背景】

2016年9月1日正午，2名身穿制服人员在非工作时间、未开、未由法官带领下强行到李女士家中张贴腾地公告。李家人觉得还在走***程序当中，且裁定还没有下达，对于***帖公告存在分歧，当即要求不能张贴公告，并且要求报警处理，进而与发生了冲突，市场动迁律师咨询，造成李女士的丈夫廖先生突发不适并在***去世。李家准备将运回家中时，却惨遭抢走……廖先生作为参加过越南老兵，在之后却惨遭这样的待遇。恐怕不仅仅是悲剧，而是令人不寒而栗的剧了。当下事件被澎湃新闻等媒体报道，被广大的公众所知。而这场被人人感叹不幸的主角正是臧云律师的当事人，那事情的前因后果到底是怎样的呢？北京***律师事务所

上世纪90年代，李女士等人购买了现地址为开福区大塘基社区的地块。原望城县***向购买人发放了个人建房用地许可证。后开福区***根据湖南省***（2012）政国土字第1915号《湖南省农用地转用、土地征收审批单》征收李女士房屋在内的社区地块。但李女士发现该批文中的征收范围并不包括大塘基社区，并于2015年向开福区提起***，请求撤销开福区国土局作出的《限期腾地决定书》，2016年5月驳回李女士的***请求，李女士在上诉的同时通过邻居的一次***得知了自己房屋所在的地块早于2004年被扣上了集体土地的帽子，为弄清该地块的土地性质，更为自己的房屋讨说法，李女士找到了北京京坤律师事务所的臧云律师，并委托臧律师为其***。北京***律师

【***过程】

通过前期的调查，臧律师发现长沙市手中的个人建房用地许可证显示房屋所在土地的性质为国有土地，为拨开迷雾还李女士一个安心，也还这片土地遍地清新，臧律师帮助李女士向湖南省提起了行政复议，请求撤销09X号集体证。随后李女士以行政复议结果还没有出来为由，要求长沙市中级中止关于《限期腾地决定书》的***，但未被采纳。

湖南省在受理复议申请之后，长沙市在书面答复中称其颁发集体证的行为证据确凿充分，适用依据正确，程序合法，因2004年9月某社区居民会向长沙市国土资源局开福区分局提交集体土地所有权登记申请书和权属来源证明等材料，开福区国土分局在受理申请并对土地进行了地籍调查之后，于当月作出集体土地所有权面积认定通知书，长沙市随后审核批准颁发了09X号集体证。按照长沙市的说法，其具体行政行为自然是一点问题没有。

但是臧律师提出，其作出的09X号集体证完全违反法定程序，长沙市并没有遵循《土地登记办法》第二十三条和第二十四条的规定作出公告并确认登记结果无异议或异议不成立，便直接为某社区居民会颁发了09X号集体证并确认相关土地为该居委会集体所有。且在09X号集体证作出之前，所涉部分土地的性质登记为国有土地，在相关国有土地使用证、建房用地许可证尚未失效的情况下，长沙市便根据某社区居民会的申请将土地登记为集体所有，这就导致在同一块土地上同时存在两种性质不同的土地使用证。

然而在一切还未尘埃落定之前，就发生了文首的事件。廖先生在张贴《腾房通知》的时候倒下，还未见正义铺满便永远的闭上了双眼。之后李女士一家陷入了久久不能平的悲痛，直到臧律师带来的好消息这才让他们稍感安慰。原来是湖南省采纳了臧律师的观点，认为长沙市颁发附09X号集体证违反法定程序，且认定事实不清，证据不足，并根据《中华人民共和国行政复议法》的相关规定，于9月8日作出决定：

撤销被申请人作出的《集体土地所有权证》（长集有[2004]第09X号）。

【律师说法】

根据目前的土地管理制度，集体土地转变为国有土地是很正常的事情，就像对分子依法减刑一样。而国有土地变为集体土地，是很不正常的，就像对分子特赦一样。

而将集体土地登记给一个居委会，更是极其费解的。根据《土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济***或者村民会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济***的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济***或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济***经营、管理。”可知，集体土地的权利代表，或者是村委会，或者是村集体***，或者是村小组等等，不可能是居委会或者其他非农村***。

那李女士所在的居委会是个怎样的***呢？根据百一十一条规定，城市和农村按居民居住地区设立的居民会或者村民是基层群众性自治***。于是，结论出来了：居委会是城市里的***。但在本案中居然做了农村集体土地的权利代表！这恐怕已经不是张冠李戴，而是阴阳同路了。北京***律师事务所

旧城改造，未达成协议先***？定了！

强制拆除行为实施主体”举证责任分配规则！

（推送引导语） 推诿责任是不可能让行政***随意推诿责任的！更多土地征收******干货，请关注北京京坤律师事务所公众号。

“房子被强拆，找不到是谁拆的，我说是行政***拆的，他们不承认怎么办”

***户自己找不到强制拆除行为实施主体 怎么办

***户要告状，首先要明确，告谁。

***户找到***实施主体要求其承担强拆责任时，却时常吃到“我不是，我没有，别找我”这样的否认三连闭门羹。

你说不是你，那到底是谁？

“第三种***”仿佛已经蔚然成风。什么是第三种***？

大概就是明里暗里夹缝中依旧肆意横行的***、***等实施的***强拆。***、村委会无受托以自己的名义强拆等乱***行为，导致被***人起诉时，不知道是告谁。这些不合法不合理，却又让老百姓畏惧的***方式有着极强的隐蔽性，使得被***人敢怒而不敢言，想告却又苦于没有证据！被***人要么不知道告谁，要么因被告主体不适格被裁定驳回起诉！面临这种困境，房屋被强拆了，该怎么找出强拆主体呢？面对行政***的推诿扯皮踢皮球，那该怎么精准的扯住强拆主体的小辫子让其承担责任呢？

以案释法

今天要跟大家讲的案例，诸位***户或许觉得此情此景似曾相识，如果您遇到了相似的情况 ，该如何维护自己的合法权益，京坤律师将为您做详细分析，且看下文讲解：

XX县***决定在县城行政规划区内进行旧城改造，成立了指挥部等临时机构，制定颁布了实施方案并公告。

老王的房屋被列入旧城改造规划范围，但双方未就补偿问题达成协议。

2015年8月13日，老王的房屋被强制拆除。

于是老王起诉请求确认县***强制拆除房屋的行为***；

赔偿房屋及财物损失100万元。

那么是怎么判的呢？

一审认为，县***辩称:未实施过强拆，

老王提供的证据不能证实县***工作人员曾参与或实施拆除房屋行为，

因此县***并非本案适格被告，老王的起诉不具备起诉条件，故裁定驳回起诉

二审认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条规定，

明确了市、县级及房屋征收部门、实施单位之间因房屋征收补偿工作产生的***责任。

在没有主体对强拆行为负责的情况下，人民应当根据职权法定原则及举证责任作出认定或推定。如果用地单位、***公司等非行政主体实施强制拆除的，应当查明是否受行政***委托实施。

老王起诉时提交的证据，可以初步证明县***负有涉案房屋所在区域征收与补偿的法定职责，

在双方未达成补偿安置协议且涉案房屋已被强制拆除的情况下，

除非有相反证据证明涉案房屋系因其他原因灭失，

否则举证责任应由县***承担。

在县***无法举证证明非其所为的情况下，

可以推定其实施或委托实施了被诉强拆行为并承担相应责任。

裁判亮点

1. 确定强拆行为实施主体的举证责任分配。

如何认定强制拆除行为的实施主体、

如何确定强制拆除行为责任是此类案件的重大疑难问题。

在一些非经***户统一的偷拆、强拆的情况下，

如果由***户承担强制拆除行为实施主体举证责任，常常陷于举证不能的困境。

在被***户难以举证、没有行政***承认强拆行为的情况下

明确和强调行政***在征收补偿过程中的法定职责

通过客观、分析在案证据的内容及证明力

考虑到被***户作为弱势一方的举证困难

以及行政***的征收行为与强制拆除行为之间的高度关联性，

确立了强制拆除行为实施主体举证责任分配规则。

法条链接：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“（一）、市、县级负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。（二）、市、县级确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）***实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“（一）、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。（二）、房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担***责任。”

即有初步证据证明行政***负有涉案房屋所在区域征收与补偿的法定职责，

在双方未达成补偿安置协议且涉案房屋已被强制拆除的情况下，

应由行政***承担举证责任，除非有相反证据证明涉案房屋系因其他原因灭失，否则应推定行政***实施或委托实施了被诉强拆行为并承担相应责任。

无论征收集体土地还是国有土地，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《征用土地公告办法》及《土地管理法》均规定征收土地方案经依法批准后，由市、县对征收征用土地事项进行公告并***实施。据此，滨州律师，法明确公告发布后，有且仅有市、县级才具有依法征收土地及其附属物的职权，发布公告亦是其履行职权的表现。

因而，在被拆除房屋位于市、县级确定的征收范围内的情况下，除非市、县级能够举证证明房屋确系在其不知情的情况下由其他主体***强拆，人民可以依据上述***规定，推定强制拆除行为系市、县级或其委托的主体实施。换句话说，如果公告已发布，在被征收人被***人已经举证证明房屋被强拆的事实，如果市县不能证明强拆系他人所为，如街道办等，则推定市、县为强拆主体。

这样明确的规则，对今后强制拆除房屋类案件的审理起到积极的作用。强制拆除房屋行严重侵害被***人的合法财产权益，由行政***合理承担强拆责任因此，既是***要求，也是社会要求，同时也是***规定，是和谐社会要求，更是保障财产权、人权的要义所在。

关于强拆主体认定的方法，如有更多问题，欢迎在留言区踊跃留言，将有***律师为您及时解答。

***题 京坤能帮你

帮助***户 更多点好看

海淀区大规模棚改征收项目——紫竹院街道魏公村小区旧城改建征收项目，征收补偿方案于5月18日正式公示。同日，项目安置房源情况也通过项目网站及项目微信公众号等形式向小区居民及社会各界公开。

荣光不在，现状亟待改变

魏公村小区位于中关村南大街西侧，总占地面积约7.05公顷，小区内共有住宅1300多户。小区建成于上世纪八十年代初，在当时是个环境良好的小区，然而随着社会经济的快速发展及居民对生活品质需求的不断提高，小区目前已经严重落伍：户型陈旧、功能欠缺、宜居性差，抗震保温性差、市政设施老化、供暖效果差；网线电线乱接，缺乏物业管理设施，私搭乱建现象严重，治安消防隐患逐渐增多；没有电梯，上下楼非常不方便；没有停车位，车辆乱停乱放，挤占小区道路及地上空间；休闲、健身场地明显不足，老年人及小孩活动空间极为有限。

诸多的难题多年来一直困扰着小区的居民，身居中关村大街这样的繁华地段，居民却没有体会到现代化生活的舒适和优越。于是，越来越多的居民选择了搬离，魏公村小区慢慢变成了北漂一族和租房客的聚集地。

改变现状，改造小区，改善居住，成为了小区居民多年来的期盼和梦想。曾经在2015年8月，市场***律师，紫竹院******了小区改建意愿征询，当时小区94.23%的住户同意进行小区的改建。

征补方案，体现惠民政策

据海淀区征收办工作人员介绍，本次公示的《魏公村小区项目住宅房屋征收补偿方案》，相较于之前的征求意见稿，充分考虑了居民们提出的合理意见和建议，针对居民集中反映的问题，进行了相应的调整。比如回迁安置房面积达到60㎡，对居住困难的小户型居民予以了考虑；针对产权调换的居民不管什么时间签约全部给予10万元物业费补助，将多年的物业费用提前补给居民；土地出让金补助提高到了2700元/㎡，将未来上市交易时由买方缴纳的出让金提前给居民进行了补助；针对选择***补偿的居民，***专项补助提高到了5000—10000元/㎡；除此之外，项目还增设了高龄补助、预签生效比例奖励、速签奖励等。

项目征收补偿方案在确保“公开公平公正、惠利于民”的基础上，还体现出了“早签约、早受益”的原则，比如***补偿专项补助、提前搬家奖励、预签整体生效奖励、预签生效比例奖励、速签奖励、产权调换购房款奖励等，这些补助、奖励的金额是依据预签约的时间来确定的，签约时间的早晚决定了奖励金额的多少。根据方案，以原建筑面积53㎡的成套楼房为例，如果选择产权调换，***早签约的与签约期之后进行签约的居民，奖励金额可能会相差50多万元。

区征收办工作人员表示，这种签约时间与补助及奖励挂钩的目的，是希望大家能够尽快签约，因为签约期限的拖延会导致回迁周期的拖延。为了保证绝大多数愿意签约居民的切身权益不受损害，在补偿方案中大幅度降低了延后签约居民的补助及奖励金额，这也是为了能够实现尽快签约、尽快搬迁、尽快建设、尽快回迁的目标。

回迁房源，高品质高标准

项目回迁安置房源以高标准的要求进行设计和建造，规划、户型、园林、质量、设施、配套、服务等各个方面，都做到了宜居、舒适、便利、安全的品质追求。作为海淀区个大规模棚改征收项目，将致力于打造成为海淀区回迁安置房示范小区，既要保证居民回迁后能够享受到品质的生活，又要使其成为中关村大街形象提升工程的一大亮点。

从指挥部了解到，小区共规划了7栋阳光板楼，绿地率达到了30%，采用一梯两户或两梯四户的设计，其中28层5栋，13层、11层各1栋。采用人车分流模式，减少与车流的交汇，使小区环境安全整洁，同时还增加了绿地面积及休闲空间。地上一层、地下一层均设置了精装门厅，双电梯24小时运营，电梯考虑了无障碍设计，搭配智能门禁系统，保障居住安全、便捷。

在户型设计上，由国内设计院经过数百次推敲、修改后推出了26种经典户型，市场动迁律师，能够满足不同家庭的居住需求。户型格局方正，全部为南北通透或全南朝向，基本实现了明厨明卫，房间内功能分区合理，动线设计流畅，使用率极高，无丝毫的面积浪费。每个户型还至少赠送了两个飘窗，以***直接的方式让居民受益。

在小区配套上，规划了托老所、老年活动中心、社区卫生服务站、社区助残中心等服务设施，建有室内游泳馆、室外篮球场、儿童游乐设施、景观漫跑道等休闲健身配套。未来小区将引进物管公司，提供***物业服务，保障居住品质。

据项目设计院负责人介绍，项目回迁安置小区的规划、设计、建造标准，基本达到了中商品房的标准，对居民来说，是实实在在的实惠。

从项目现场指挥部了解到，在征收补偿方案正式公示后，将由各标段的征收公司针对居民各家各户的不同情况进行一对一的咨询、解读和补偿算账，让居民们对征收补偿方案清清楚楚、明明白白，***终自己来决定是否进行签约。同时，安置房源展示大厅也将在近日向居民进行开放，居民到所属标段的征收公司预约后，即可分时段进行参观。

五、征收项目，公开公平公正

征收与以往的***相比，有很大的不同。征收严格执行法定程序，并遵循“公开公平公正”的原则。魏公村小区项目的征收工作坚持按照“九步五公开”的程序，目前征收补偿方案的公示即是程序中的第六个步骤和第四个公开。

征收的“公开公平公正”性，主要体现在：

在征收补偿标准的执行上，会坚持始终如一、一视同仁、一策到底的原则，整个过程都是在公开公示、阳光透明的情况下实施，根本不存在暗箱操作的可能。早排队、早签约，可以早选房、选好房、多收益；拖延等待就会失去很多奖励，也会失去挑选好房源的机会。特别是一旦拖入强执期、成为“钉子户”，还会面临巨大的经济损失和***风险。

在征收工作的操作及实施上，全程采用了

“征收项目平台系统”，排除了“人为”因素可能产生的不公平、不公正的现象。比如：被征收房屋信息、征收补偿方案均会在正式公示后录入系统，由系统固化为可应用的数据和公式，在征收的不同阶段会自动生成征收补偿协议、补偿结果、签约顺序号、排队序号、选房结果、补充协议等，避免了人为“出错”的可能。同时，该系统固化的数据及锁定的信息如需修改需要经过严格的审核，相关的修改情况会留存痕迹，以备审查、审计及查阅，真正做到了严谨科学、公平公正。