鹿泉市律师-城市土地***律师-土地***律师(优质商家)

***建筑是指违反城乡规划管理***、***的建筑物、构筑物，***建筑主要有以下几类：***占地的建筑、擅自改建加建的建筑、不按批准的设计图纸施工的建筑、违反规划的建筑、逾期未拆除的临时建筑等。对于***建筑相关的***问题，一般包括有***建筑的认定、处罚、买卖合同效力、租赁合同效力等。今天我们就以一起人民审理的交易***加建房屋的买卖合同***案件为例，分析***建筑的买卖合同效力问题。

案例简介

甘肃省林某、陈某与甘肃某公司于2008年11月28日签订了房屋买卖合同，约定林某、陈某以1010万元的总价购买某公司的房屋。后双方发生***，企业***律师，某公司以该房屋为***建筑为由起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审以该房屋买卖合同违反***、行规的强制性规定为由该房屋买卖合同无效。林某、陈某不服，向二审提出上诉。二审经审理驳回了林某、陈某的上诉。后林某、陈某向人民申请再审。再审审理过程中，甘肃某公司提出，涉案房屋共九层，其中第九层为加盖，属于***建筑，买卖***建筑的合同应为无效。

裁判观点及结果

人民认为：涉案房屋除加建外其他部分系合法建筑，加盖部分***不应导致全部合同无效。第二，买卖***建筑物的合同并非无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者***收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。

人民***终该房屋买卖合同合法有效。

律师分析

判断房屋买卖合同是否有效，首先需要判断买卖合同处置的房屋的合法性。根据《城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的***建筑

可分为两种。种***建筑就是尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其经过行政处罚并办理好相关手续，城市土地***律师，即可成为合法建筑；第二种***建筑是指无法采取改正措施的建筑物，其只能被依法拆除或没收。

本案中的房屋加建部分就属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除。对于这类***加建的房屋，其买卖合同合法有效。

案情简介：

江苏省淮安市是京杭大运河交点，江淮淮扬文化的中心，自古为水运枢纽、南北要冲。而始建于明代的文庙是淮安市历文化特色的代表。淮安市***以保护历史文化资源、促进文化旅游与商业的发展为名，实施整体开发建设，并以此为据大面积推进文庙地区的房屋征收。包括文渠河两岸三期数千户居民面临搬迁。其中有些房子属于基础设施落后的旧城区，但也不乏刚刚交付使用6、7年的新建住宅小区。且不论开发建设的目的是否具有公益性，仅仅对于被征收房屋的补偿标准的确定，就完全没有做到公正、合法、合理。自建商铺补偿

李女士经营一家烟酒行，位于文渠河以北，承德南路，刚好属于规划文庙改造地区。该商铺房屋是一处平房，历经数次扩建、改造而成，由原来的五十多平方米增加至一百多平方米，其中原有五十多平方米有房屋产权证书，另外扩建的五十多平方米没有产权证。2013年12月，清浦区作出征收决定，企业房屋***律师，清浦区******办工作人员在征收开始后找到李女士，进屋补偿范围及标准确定。***终只对有产权证的五十余平米进行了认定，根据征收部门所评估公司所评估的价格，一平米4600元，合计二十万多万，而扩建部分被认定为建筑。该房临近马路部分用于经营、后面用于居住，李女士一家三代在此生活了近30年，全部生活来源依托于烟酒行的经营收入。现在不仅无法继续经营、生活来源没有着落，连安身之处都可能失去。仅仅给予二十余万的补偿，对于周边均价每平方米7000元左右的新建商品房，李女士只能望洋兴叹，无法企及。经过和征收部门数次协商，终未能提高补偿数额。协商未果，李女士拒绝搬迁，但却未能阻止征收部门决意强行实施征收的步伐。2014年2月清浦区行政局下达《建筑限期拆除告知书》，对扩建部分，限期七天内自行予以拆除，否则由部门强制执行。万般无奈，李女士决定依***。但对于房屋征收一类的***行政行为，如何确认其***、如何提高补偿标准，属于行领域，不要说普通百姓、即便非行领域律师也无能为力。因此李女士向行政******律师寻求帮助。无证商铺补偿

经过慎重选择，李女士委托北京京坤律师事务所张春涛律师***。在了解案情后，张律师依据经验判断：事态紧急、需立刻提起***程序、中止强行拆除扩建部分，保住房子，才能保住增加补偿的谈判筹码。于是立刻向清浦区行政局申请行政行为听证程序。从申请到批准、***听证只有十天准备时间，这期间张律师迅速搜集相关证据准备听证会。在听证会上行政局代理人提出扩建属于违建，违反城市规划，属于应当依法拆除的范围。但却并未出示违反城市规划的相关证据。在张律师的质证紧逼下，对方只好说：“因为***依据城市整体规划进屋征收，所以才对违建进行拆除，也就是说拆除建设是为文庙地区的房屋征收顺利进行而做出的行政决定。”针对如此狡辩，张律师出示了一份提前搜集、准备好的，淮安市的《信息公开申请答复书》，该份证据充分证明：清浦区针对文庙三期的《征收决定》尚未经合法的批准程序，却迳行启动征收程序，该征收行政行为***。张律师质问清浦区行政局参与听证的副局长：“依法行政是***行政******基本的行为准则。而《征收决定》的***性导致了《限期拆除决定》***，行政局如何能依据一个***的行政行为而做出另一个合法的行政行为？”该局张哑然失声。听证结束后，李女士的房屋没有被强制拆除，保住了谈判筹码，为下一步争取提高补偿做准备。坚冰打碎，一河水全开。在张律师和李女士一家人的共同努力下，经过数轮***程序，***终清浦区***和当事人李女士协商一致，达成补偿协议：不仅认定了扩建部分的房屋面积，还数倍提高补偿金，另外补偿一套百余米新建门面房，李女士一家得以继续经营烟酒行，生活有了保障。商铺***律师

***要点：

无证房，也称无户籍房产。是指之前那些违规建造或自由自有住房建造的一些统称，也就是违建房。因为没有***，本应该不予与补偿。但是依照1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布以前的规定，自建自住的***房屋，其权利人具有***区域的正式又无其它住处的，可对其棚户区改造房屋***给予一定补偿，具体补偿金额由评估机构确认。本案中李女士家的扩建房屋建成时间是1990年前后，而依据当时生效实施的《城市规划法》，没有建设工程许可证，只有严重违影响城市规划的建设，才予以责令停建、拆除等处罚，尚可采取改正措施的，限期改正即可。这一点在院的终审判例《昆明威恒利商贸有限责任公司与昆明市规划局、第三人昆明市盘龙区

东华街道***行政处罚***案》中得以明确的体现。无证商铺补偿 商铺***律师

综上，在2008年《城乡规划法》实施前所建无证房，不能都被认定为建筑，对于不属于强制拆除范围的，在房屋征收过程中要给与合理、合法的补偿。在征收案件***过程中，***的律师的参与，对于实现这一诉求是***选择。自建商铺补偿

【强拆】：***强拆是一场决策，“失策者”要被追刑责

强拆一直是我国城市化进程中的敏感问题，也是社会矛盾的集中爆发点，更是萦绕在那些与***部门谈不妥补偿的被***人心里整日为之担心的事情。大家以为强拆总常见于“天高皇帝远”的小地方，可“脚下”的强拆报道也屡见不鲜。大家总觉得遭受强拆的都是不符合建筑要求、建设规划的小住宅，但现在连一些***支持的高新技术企业也没能逃脱厂房、设备被强制拆除的尴尬。

当***近《北京南苑村干部一声强拆令，高新企业上亿合法财产灰飞烟灭》这样的报道出现的时候，大家不免讶异，怎么连这样的大企业都被强拆了？而谁又该为这场造成企业直接经济损失1.5亿元，间接经济损失数十亿元的强拆负责呢？

强拆“发起人”：每一个行政行为的背后都有决策者

其实，一线工作人员只是上级命令的执行者，更大的责任并不在他们身上。我们知道，不管直接参与拆房子的是***公司、是村委、是街道还是社会闲散人员，背后都必然有一个决策者和指挥者。这样也不难理解致使一个在电力系统自动化测控、自动化系统、节能节电技术等方面长期居国内水平的高新企业为何顷刻间化为乌有的一场拆除，到底是“拍脑袋”决定的还是“拍屁股”决定的。

早在2011年的时候，新《征补条例》就规定了要“先补偿、后搬迁”，也规定了在***项目中强制拆除的种种严密流程。当年随着新条例的颁布，纠风办会同有关部门对发生的11起强拆致人***案件进行了调查，给予57人党纪政纪处分和问责处理，31人被移交***处理，***共查处***违规强制***问题1480个，责任追究509人。而且由于《征补条例》颁布实施后对审查机制的设立，行政***强制拆除所引发的冲突事件一度有所下降。

但在不少***事件中，一些地方将依法行政视为快速建设发展的紧箍咒，不惜以“多快好省”的思维方式去“良性***”。这些行政***的负责人更是通过“实践”、“创新”，忻州律师，以不同的方式来规避《征补条例》的规定，导致***强拆现象仍然在频频上演。比如节假日、半夜偷拆，在被***人不知被侵权，无法及时阻止的情况下，以的拆除成本使房屋灭失。比如挖断通行路面、剪断电线、停水，致使被***人无法生活，不得不搬离房屋，为***部门拆除提供“方便”。比如随意拆除，拆这一家的同时“捎带”把那一家也拆了，***后再以“误拆”作为挡箭牌来逃避责任。

要依法追责：很多***强拆行为可能

京坤律师认为，尽管在***领域******不够完善是大家老生常谈的，但不完善不等于“无法可依”。哪怕只有一条规定，也是***人与被***人应当自觉遵守的规矩准绳。新《征补条例》第四章“***责任”中，每一条都涉及到了责任的追究。其中对于追究行政***及其负责人***拆除责任的规定主要有：

滥用职权、玩忽职守：第三十条规定，市、县级

及房屋征收部门的工作人员在征收补偿过程中中不履行条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级

或者本级责令改正，通报批评；造成损失的要承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分；构成的依法追究责任。

该条是针对房屋征收工作人员不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊给被***人造成损失的情况，不仅需要赔偿，更要根据行为造成的后果被追究责任。适用于比如行政***误拆、错拆被***人房屋等情况。

强拆、断水断电：第三十一条规定，采取、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，要承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成的，依法追究责任；尚不构成的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

该条主要是针对***行为，直接负责人因行为后果的不同，可能会涉及行政、等责任，同时面临不同程度的处罚。

可以说，很多***强拆行为的背后都。比如故意毁坏财物罪、故意伤害罪、***公民住宅罪和拘禁罪等等。所以我们必须对强拆行为零容忍，不能让强拆事件“拆丢”公平正义，“拆散”世道人心。但是我们相信，如果行政***的负责人、决策者在考虑任职期间经济发展的同时，也考虑到为此付出的代价和肩上为人民谋福利的责任，被***人的心中也不会存有时刻担心房屋被拆的惶恐。如果相关部门能够严格按照的规定去追究***强拆案件背后的责任人，***强拆现象亦不会像现在这样激烈。

作为***领域的***人，我们希望追责不仅是一种事后行为，更是一把预先防范的利器，能让被***人在程序中感受到公平。当强拆彻底退场，那才真是法治的胜利。