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京坤承办辽宁土地协议***案件捷报再传

案号索引：（2018）辽02民终6812号

办案律师团队：李吏民律师、裴爱英律师

京坤当事人：徐先生

近日，京坤律师收到辽宁某案件发回重审的裁定，原来是李吏民律师和裴爱英律师代理的确认合同效力案件在一审驳回的情况下，经上诉后发回重审了，使案件进入新一轮的审判程序

案情简介：

这个曲折的案件源于一份1999年的土地使用权协议书。

1999年2月，经某市中院执行调解，某房地产有限公司与某展览中心签订了和解协议，将某块房地产开发用地抵顶执行款220万。几天后，土地***律师免费，徐先生与上述两个公司签订协议，约定调解书中的内容归徐先生所有，以冲抵某展览中心未交付给徐先生的别墅楼。随后，徐先生一直占用该土地，但却未能取得批准并办理土地使用权转让手续。

为证明土地使用权的合法性，徐先生找到了北京京坤律师事务所来代理案件。李吏民律师和裴爱英律师在分析案件情况后，决定从1999年的那份协议效力入手。若能证明协议有效，那么土地的转让、占有和使用都顺理成章的具有合法性。但是一审以向某市国土资源局和某市房屋局核实土地性质国有划拨土地为由，驳回了徐先生的***请求。

没错，按照一审的理由，划拨土地使用权未经有权审批不得任意转让，本案土地未经批准就协议转让应属无效。但是在二审过程中，李吏民律师和裴爱英律师提出，涉案土地属于房地产开发用地性质且在1999年时已经某市中院认定。若一审认定属划拨用地，应调取相应证据并经庭审质证，但一审并未调取相应证据。

结果：

***终，二审撤销了一审并裁定发回一审重审。同时，土地承包***律师*，二审指出，涉案土地性质对案件的审判结果有重要意义，一审重审时应进一步就涉案土地性质进行审查，进而确认协议书的效力。至此，二审的裁定为协议效力的确认又增加了一份可能。

附：辽宁省某人院民事裁定书

在房价高企的今天，租房已经是一件司空见惯的事情。对于广大的出***和承***，如果在租房的时候遇到房屋***，应如何保障自己的合法权益呢？

承租者在租赁房屋时，一般会与出***签订房屋租赁合同。有的房屋租赁合同里面明确约定房屋如果被征收，那么租赁合同终止，桐乡市律师，出***返还剩余的租金，承***腾退房屋，出***不承担其他的义务和补偿。在这种情况下因为有合同约定，虽然对承租方来说风险较大，但应遵照双方当事人一致达成的协议处理。

更多的情况下是出租双方并未在租赁合同中约定征收事项。此时因出租的房屋被依法征收，显然租赁合同无法继续，那么哪些权益属于出***，哪些权益属于承***？

1、征收补偿属于所有权人即出***。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对房屋所有权人给予公平补偿”。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。该条例已对因房屋***造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属作出规定，为所有权人，即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人，但所有权人与承***另有约定的除外。

2、积极搬迁奖励费属于出***。

关于积极搬迁奖励费。该费用是***在征收过程中规定的政策，土地承包律师，是***给产权人的费用，属于定型化的补偿费用。租赁合同解除后，承***即应当在合理期限内将房屋返还给出***，及时搬迁是承***的义务。该费用并非因承***积极搬迁而产生，因此应属于出***所有。

3、解除租赁合同造成承***损失，出***应对承***适当赔偿。律师

租赁房屋因***征收而在租赁合同期内提前解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求***原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，承***有权要求出***赔偿因提前解除合同而造成的经济损失。律师

对于承***因租赁房屋被***征收而提前解除租赁合同所造成的损失，假如双方在租赁合同中并未约定，而承***的损失又客观存在。应结合租赁合同的履行情况、剩余租赁期限以及被征收房屋***补偿方案中的停产停业损失补偿金额等因素，酌定给予承***适当补偿。律师

房屋******律师前言

不少人认为***会让人一夜暴富，然而事实是：确有因***致富的人群，但只是***部分，大部分被***人的***补偿还是普遍偏低的。怎么才能拿到较高的***补偿？大多数被***人一般都会着眼于***进程中后期与***方的谈判与博弈，却经常忽视***前期一个至关重要的环节——***评估。

何为***评估？

***评估是指的是在***公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对***区域内的房产进行价格评估确定的行为。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋征收补偿方案的重要依据。也就是说，评估结果直接影响被***人可能得到的***补偿。

***评估的程序是什么？

合法的***评估程序如下：

（一）由被***人选定房地产价格评估机构；

（二）两名注册评估师对被征收房屋实行实地查勘，调查房屋状况，拍摄相关影像资料，做好调查笔录；

（三）评估机构出具分户评估报告并在征收范围内公示，公示现场要两名注册评估师现场说明；

（四）正式评估报告应依法送达给被***人。

***评估常见的问题

一、***方指评估机构

一些地方的***实践中评估机构是由***方指的，这不仅影响了评估机构的中立客观性，还直接违反了***的规定。对于这种***方指评估机构的行为，被***人要坚决提出异议以维护自己的合法权益。

二、评估报告中评估对象和内容不完整中国律师ku.cn

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

因此上述的评估项目都需要体现在评估报告中，如果评估报告中评估对象和内容不完整，就不能准确体现被征收房屋的实际价值。

三、评估报告已过有效期

房屋评估目的是真实反映被征收房屋的真实价值，以达到对被***人进行公平合理补偿的目的，保证被***人不会因房屋征收而使生活水平下降。因为现在房屋市场变化较快，如果评估报告作出时间较长，就更不能真实反映其在征收实际发生时的价值，也就无法作为合理补偿被***人的依据。根据房地产估价相关规范的规定，房屋评估报告使用期限应根据评估目的和预计评估对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年房屋******律师。燕郊网站建设