宅基地补偿标准-思茅市宅基地-宅基地律师(查看)

案情简介：

江苏省淮安市是京杭大运河交点，宅基地律师在线咨询，江淮淮扬文化的中心，自古为水运枢纽、南北要冲。而始建于明代的文庙是淮安市历文化特色的代表。淮安市***以保护历史文化资源、促进文化旅游与商业的发展为名，实施整体开发建设，并以此为据大面积推进文庙地区的房屋征收。包括文渠河两岸三期数千户居民面临搬迁。其中有些房子属于基础设施落后的旧城区，但也不乏刚刚交付使用6、7年的新建住宅小区。且不论开发建设的目的是否具有公益性，仅仅对于被征收房屋的补偿标准的确定，就完全没有做到公正、合法、合理。自建商铺补偿

李女士经营一家烟酒行，位于文渠河以北，承德南路，刚好属于规划文庙改造地区。该商铺房屋是一处平房，历经数次扩建、改造而成，由原来的五十多平方米增加至一百多平方米，其中原有五十多平方米有房屋产权证书，另外扩建的五十多平方米没有产权证。2013年12月，清浦区作出征收决定，清浦区******办工作人员在征收开始后找到李女士，进屋补偿范围及标准确定。***终只对有产权证的五十余平米进行了认定，根据征收部门所评估公司所评估的价格，一平米4600元，合计二十万多万，而扩建部分被认定为建筑。该房临近马路部分用于经营、后面用于居住，李女士一家三代在此生活了近30年，全部生活来源依托于烟酒行的经营收入。现在不仅无法继续经营、生活来源没有着落，思茅市宅基地，连安身之处都可能失去。仅仅给予二十余万的补偿，对于周边均价每平方米7000元左右的新建商品房，李女士只能望洋兴叹，无法企及。经过和征收部门数次协商，终未能提高补偿数额。协商未果，李女士拒绝搬迁，但却未能阻止征收部门决意强行实施征收的步伐。2014年2月清浦区行政局下达《建筑限期拆除告知书》，对扩建部分，限期七天内自行予以拆除，否则由部门强制执行。万般无奈，李女士决定依***。但对于房屋征收一类的***行政行为，如何确认其***、如何提高补偿标准，属于行领域，不要说普通百姓、即便非行领域律师也无能为力。因此李女士向行政******律师寻求帮助。无证商铺补偿

经过慎重选择，李女士委托北京京坤律师事务所张春涛律师***。在了解案情后，张律师依据经验判断：事态紧急、需立刻提起***程序、中止强行拆除扩建部分，保住房子，才能保住增加补偿的谈判筹码。于是立刻向清浦区行政局申请行政行为听证程序。从申请到批准、***听证只有十天准备时间，这期间张律师迅速搜集相关证据准备听证会。在听证会上行政局代理人提出扩建属于违建，违反城市规划，属于应当依法拆除的范围。但却并未出示违反城市规划的相关证据。在张律师的质证紧逼下，对方只好说：“因为***依据城市整体规划进屋征收，所以才对违建进行拆除，也就是说拆除建设是为文庙地区的房屋征收顺利进行而做出的行政决定。”针对如此狡辩，张律师出示了一份提前搜集、准备好的，淮安市的《信息公开申请答复书》，该份证据充分证明：清浦区针对文庙三期的《征收决定》尚未经合法的批准程序，却迳行启动征收程序，宅基地补偿标准，该征收行政行为***。张律师质问清浦区行政局参与听证的副局长：“依法行政是***行政******基本的行为准则。而《征收决定》的***性导致了《限期拆除决定》***，行政局如何能依据一个***的行政行为而做出另一个合法的行政行为？”该局张哑然失声。听证结束后，李女士的房屋没有被强制拆除，保住了谈判筹码，为下一步争取提高补偿做准备。坚冰打碎，一河水全开。在张律师和李女士一家人的共同努力下，经过数轮***程序，***终清浦区***和当事人李女士协商一致，达成补偿协议：不仅认定了扩建部分的房屋面积，还数倍提高补偿金，另外补偿一套百余米新建门面房，李女士一家得以继续经营烟酒行，生活有了保障。商铺***律师

***要点：

无证房，也称无户籍房产。是指之前那些违规建造或自由自有住房建造的一些统称，也就是违建房。因为没有***，本应该不予与补偿。但是依照1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》颁布以前的规定，自建自住的***房屋，其权利人具有***区域的正式又无其它住处的，可对其棚户区改造房屋***给予一定补偿，具体补偿金额由评估机构确认。本案中李女士家的扩建房屋建成时间是1990年前后，而依据当时生效实施的《城市规划法》，没有建设工程许可证，只有严重违影响城市规划的建设，才予以责令停建、拆除等处罚，尚可采取改正措施的，限期改正即可。这一点在院的终审判例《昆明威恒利商贸有限责任公司与昆明市规划局、第三人昆明市盘龙区

东华街道***行政处罚***案》中得以明确的体现。无证商铺补偿 商铺***律师

综上，在2008年《城乡规划法》实施前所建无证房，不能都被认定为建筑，对于不属于强制拆除范围的，在房屋征收过程中要给与合理、合法的补偿。在征收案件***过程中，***的律师的参与，对于实现这一诉求是***选择。自建商铺补偿

由于旧城改造，家住山东的李大娘遇到了***，当时与***办谈***补偿安置时，觉得补偿条件不错，当即就把协议签下了。但通过四处打听才得知，隔壁邓女士家同样户型的房子，每平方比自己家竟多出了5000多元的补偿款，李大娘愤愤不平，回想起当时与***方签下的安置协议，才感到悔过自责。

通常在***过程中，***补偿安置协议代表着***人与被***人的***补偿安置条件的意见书，一旦签字落章，即便补偿明显过低是不是也只能“自认倒霉”呢？

为了避免这种情况，被***人在签订协议过程中需要注意些什么呢？

@******攻略带大家来分析遇到这种情况我们该怎么办？

***近许多留言问道：

***补偿协议我现已签字了，可是补偿条件我不满意/不同意，现在该怎么办呢？

其实协议一旦签订，除非遇到法定无效或者可撤销的情形，很难已经签订的协议。所以为了避免类情况的发生，被***人需要了解以下几个方面：

一、签订***安置协议的必备条件

首先，***补偿的方式分为***补偿与产权调换，

由于补偿方式的不同也就决定了补偿协议的内容各有侧重，

选择***补偿，协议中应载明补偿金额、***方式、搬迁期限等；选择产权调换，则协议中应载明安置房的面积、地点、搬迁期限、过渡期限和过渡费用等。

虽然各有不同，但一般的房屋***补偿安置协议的内容通常包括：

***补偿方式，协议中载明***补偿或者产权调换。不同补偿方式对应的补偿金额或者安置用房结构、面积、地点等。搬迁期限、过渡方式和过渡期限。搬迁相关的补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和***方式。违约责任和争议解决的方式。当事人约定的其他条款。二、签订协议的注意事项

1、审查签订***协议的主体资格。

签订补偿协议的一方必须是具有法定职权的征收部门或征收部门委托的其他有权***，如果主体不明或者不正确，那么被***人将面临补偿款难以实现的风险。

2、协议主要条款的以下内容要明确。

、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细。

第二、补偿款的***时间及***方式。

第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地用途是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值以及房屋能否，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生***，也会成为后续履行协议、完善房屋手续的阻碍。

第四、如果签订补充协议，补充协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补充协议约定为准。

3、约定违约责任。

明确违约责任可在***方不履行协议时采取有效救济，从而更好督促***方履行义务。

4、明确约定协议履行的程序。

***有明确规定***工作应遵循先补偿后搬迁的原则，但是在现实中很多***方急于让被***方搬出，有些在补偿协议签订后就让其搬出，甚至有些在签订过程中就要求限期搬出，而这些做法都是不合理。

5、审查***补偿协议是否存在不公平的条款。比如对于付款方式是否有限制，是否给被***方施加过多负担等。

三、签订***补偿安置协议后，八种情况可“反悔”

像文章开头李大娘遇到的情况一样，如果协议存在显失公平或者其他情况，是需要提起相应程序去撤销协议的，也就是我们通常所说的“反悔重来”，今天我们也给大家总结了几点可以“反悔”的情形：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害***利益；

（二）恶意，损害***、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反***、行规的强制性规定；

（六）因重大误解订立的；

（七）在订立合同时显失公平的。

（八）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。所以如果在签订协议过程中没有察觉到问题，宅基地动迁补偿，签订之后才发现有上述情形，则可以通过法定程序，具体操作方式可咨询***的******律师。

总的言之，除了补偿内容等基本条款外，大多数被***人忽视的一点就是违约责任的约定，若协议存在问题，被***人想要寻求救济时才发现这一部分约定缺失，则很可能会成为追究责任的阻碍。

所以，为了协议能够顺利履行、在协议存在问题时能快速通过***程序获得救济甚至将协议“”都需要在签订协议时尽到仔细审查的义务，也只有这样才能的保护自己的合法权益。

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近几年随着棚户区改造和城市建设的需要，越来越多的旧城老房被纳入到***范围内，部分旧城房屋的产权***因历史遗留原因没能制作或保存，所以很多“无证房屋”被视为建筑直接无任何补偿的拆除。

@******攻略：这里攻略想借此机会帮百姓说句公道话，造成房屋没有***的现实情况，很多都不是百姓的过错，而是因***部门当时的行政管理普遍不规范造成的。

一、无证房屋与***建筑房屋两者的区别无证房不等于***建筑无证房多是由于历史原因，在建房前后没有办理相关证照。其中或因家庭人口增加致使原有家庭住房紧张而重新搭建，就扩建部分无法办理相关证照，或因***意识不强、为节省费用而未办理土地证及***。

即无证原因众多，若是用地、建房均合法合规，仅仅未办理相关***则属于可补正的建筑；若是用地或建房的行为违反了***规定，则应按照***情况的不同作出不同的处理。

***建筑的认定须由房屋所在地的国土或规划部门进行，并以相关部门出具的具有***效力的文书为依据，经过合法认定程序确定的。

这里请注意：无证建筑非经合法主体、合法程序的认定，不能直接认定为***建筑。

二、那么哪几类无证的房屋有补偿呢？

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三、究竟何为“***建筑”

一般来讲，***建筑是指违反******规定，未经有关部门批准就擅自建造的房子，包括未经批准或者是采用欺诈手段骗取批准而新建、扩建或改建的房子。一般情况下，***建筑包括下面几种：§没有向相关部门申请就建造了房屋；§向有关部门申请建房未获批准，后私自建房；§没有取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的房屋；§已取得建设工程规划许可证，但超出批准范围或改变使用性质建成的房屋；§采用欺诈手段，相关材料骗取许可证而建成的房屋；§未经批准，擅自将临时房屋修建为性房屋；§其他违反******规定而建造的房屋；（如违反《水法》《防洪法》等在河道行洪区域建造的房屋等）从列举的情形上看，无证房屋与***建筑之间都是不能直接简单粗暴地划上等号的。

四、这里请注意有3类房屋没有补偿的长按图片gt;保存手机gt;分享朋友圈扩展资料

但在实际***中，***方经常替换概念，将无证房屋等同于***建筑进行强拆。

无证房屋并非都是***建筑，我们被***人在遇到强拆时，一定要十分谨慎，即使无证房屋也得经过认定是否是***建筑，千万不要被“***方”言语中的“***建筑”给蒙骗。