商铺***律师(图)-商铺搬迁***咨询服务-辽源商铺

在***补偿协议谈判过程中，***人一般利用自己的各方面资源和被***人对相关***意识的淡薄，错误的引导被***人在不合理的***补偿协议中签字。

***律师提醒广大的被***人，对于***补偿协议不可以随随便便就签字，如果在不合理的协议中轻易签字，那么以后对***很难有逆转的局面。

今天***律师从“协议内容补偿方式签订主体”方面给大家介绍一下，***补偿协议应该注意哪些内容，希望可以帮助到每一位被***人。

***补偿协议相关内容：

对于***补偿协议内的相关内容一定要特别细分明确，内容条款不清晰不具体的协议我们是坚决不能签，虽然这些不清晰的协议是不合法的，但是在***过程中，被***人会非常被动，对自身有一定的影响。

根据***律师的办案经验，***补偿协议的主要内容应当包含：补偿金额、补偿方式、***方式、***时间，和违约后的相关内容， 被***人在签订补偿协议之前一定要看清以下条款是否明确：

***补偿金额、补偿方式、***时间;

房子的位置、面积、标准;

对于产权交换后的差价额度、***方式、***时间;

签订协议后的搬迁时间、涉及到的搬迁费用、过渡期限;

临时安置费、停产停业损失费金额和***方式等;

违约后的责任解决方式相关条款。

***补偿方式方法：

根据我国相关***明确规定：被征收人可以选择***补偿，也可以选择房屋产权调换的方式进行补偿。

被***人选择产权调换的，当地***应该给予提供产权调换的房屋，并且结清产权调换的差价。

被***人选择***补偿的，对被***房屋的补偿不能低于房屋***地段房地产的市场价格，对于被***房屋价值估算，商铺动迁律师咨询，应当找有具有相应资质的评估机构进行评估。

被***人可以根据自身情况来定，比较一下两种补偿方式哪个更适合自己，选择其中一个写到***补偿协议中即可。

签订主体：

***补偿协议中的主体即是***人和被***人，这里需要注意的是，***补偿协议的一方主体是当地***确认的房屋征收单位，并不是做出征收决定的***本身。之所以签订协议是一个***保障行为，也就意味着双方都有行为能力，也有权利能力。

在***律师办案中发现，很多人会问，自己出生茅庐的儿子不能代表自己签订的协议是否有效，对于这种情况一般都是无效的。

根据物权法相关规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。

共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。

处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。

***律师忠告：在签订每一份协议之前应该细度相关内容后，再做定夺，如有疑问无法理解的条款内容，可以选择找***人士或者寻求******律师帮助，做到自己的合法***补偿万无一失

***补偿不合理，似乎是各地的通病。很少有看到什么地方开出的补偿价格能直接使被征收人满意并迅速签字的，似乎总要经过几次一来一往的讨价还价，甚至闹上，事情才***终得到平息。而在这大量的补偿不合理案件中，我们也经常会听到被***人对***公正性的质疑声，究竟是***有违公证，还是地方偏失？各位被***人，你怎么看？找一找，***要求保障被征收人的合法权益的条文真不少从立法层面来讲，我们其实是可以找出很多保障被征收人权益的条款的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确的规定，征收补偿方案需要公布出来，并充分收集公众的意见，确需修改的，要进行修改，并告知修改情况。

除了征求公众意见的程序，针对旧城改造，还需要经过多数人的同意，一般来说各地对于同意比例的规定，都达到了80%-90%以上。

另外，正式实施***之前，还需要进行社会风险稳定评估，充分考量本次***的利弊，商铺搬迁***咨询服务，并适当对方案进行整改。

《关于进一步做好管理工作的通知》中也明确提到了，要确保被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。决不能让老百姓因为***，而被越拆越穷了。

立法者的本意：迁应惠及于民爱土***律师在这里大胆猜测立法者的用意，为何要设置这么一些要求？房屋，对于老百姓来说，大多是有情结的。俗话说得好，故土难迁，如果没什么特殊的情况，谁也不愿意搬离土生土长的房屋。一遇到***，所有人都得搬，生活环境将会发生重大改变。作为房屋征收实施单位，毕竟不是当地土生土长的老百姓，可能有些细节并不会重视到，制定出的方案也会相对笼统。

而设置征求公众意见和社会风险稳定评估的环节，可以充分了解当地老百姓的真实需求，以及本次***可能产生的影响，以此来调整出更为科学合理的方案。而针对涉及面广，户数多的旧城改造项目来说，不经过大多数人的同意就擅自开展项目，可能会对社会秩序产生重大影响，因此需要大多数人的同意，这一点是很有必要的。

我们可以明确的看出，在制定***、政策时，其实立法者是设身处地的思考了被***人的切身利益，也做出了很多有利于被***人的条款的，相信立法者的初衷也是更好的尊重被***人自己的意愿，不愿意完全凌驾于权利之上，希望***项目能真正成为老百姓的福利项目。立法本意与行政行为出现偏差，背后原因是实施细节出了问题但是，当一个项目在地方落实的时候，却出现了很大的问题。部分程序缺失、补偿方案不合理、老百姓根本利益得不到保障。这就出现了立法与行政的偏差。要说这其中的原因是什么？很大的可能性是因为过多的细节没有做到。

比方说征求公众意见和社会风险稳定评估这些程序，就是大多数征收方容易忽略和简化的。设想，一个征收补偿安置方案，由当地征收方单方面就做出了，没有征求过任何人的意见，具有浓烈的主观色彩，这样的方案，能具有多大程度的合理性？再者，***本身就是一件大事，有的老百姓一辈子都遇不到一次，如果该做的社会风险稳定评估没有做，我们很难预测，当项目开展时，可能会产生怎样的突发情况。而大部分的冲突，可能就源自于未知。***中，唯有依法行政方能保障被征收人合法权益在这里，爱土***律师也想呼吁一下，***既然规定出来了，就是有必要落实的，如果，只有立法而得不到落实，那再好的***，也将沦为一纸空文。所以征收方在实际实施征收行为时，就应该按照要求进行社会风险稳定评估，充分征求公众意见，严格区分什么情况可拆、可不拆、非拆不可，灵活的对待，切实做到为百姓利益做考虑，努力成为老百姓的父母官。

同时，各位被征收人，在征求公众意见期间，也要充分的表达自己对安置补偿方案的意见，如果***方没有按照程序走的，要积极的提出要求，这样也能促使双方更加有效与温和的谈拢补偿。

总的来说，征收方在实施征收的时候要站在老百姓的角度多加考虑考虑，严格遵守法定程序，***户在方案不合理或程序不规范时也要积极主动的提出要求。这样，才能更有效的使立法与行政更加贴合。

前段时间有自媒体发文说今后***行业没有强拆了。这其实很容易引发大家误解。我们在接受咨询时也发现有不少***户认为“早就没有强拆了，已经取消很多年了”。事实上，咱们被征收人是误会了“强拆取消”的真实含义。

准确的说法应当是，对于合法建筑的行政强拆取消了，但强拆还存在。对于违建的强拆依旧存在，商铺动迁***咨询，并未取消。今天***律师就为大家具体来分析房屋征收中的强拆和行政强拆。

合法建筑取消了行政强拆，但违建仍将适用行政强拆咱们老百姓口中的“强拆取消了”，其实指的是合法建筑的行政强拆被取消了，但是被强拆所替代。这主要依据的是2011年1月19日出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即590号令）。该条例明确规定，对于合法建筑的征收，如果被征收人拒不配合征收工作，且超出法定期限，那么征收方即可申请启动强拆程序。

之所以做这样的规定，是为了规避征收方过度使用“强拆”的行为，保障被征收人房屋财产的合法权益。这也是源于2011年之前***实践，不少地方在房屋征收时，遇到征收***或补偿争议，为了推动***工作进度，采取了比较简单粗暴的强制拆除行为，辽源商铺，伤害了部分被征收人的情感和利益。

因此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》基于这样的现实，使用司拆的程序代替过往的行政强拆程序，让充当客观的第三方，来审查判定征收中的房屋是否适用于强拆程序，而不是由征收方说了算。一定程度上削弱了征收方在开展房屋征收时采取强制措施的，规范其***行为，保护被征收人的切身利益。这一点非常人性化。

但是强拆适用的范围是合法建筑，对于***建筑，行政强拆是依旧有效的。***建筑由于手续不全或没有手续，征收方或行政***可以按照拆违的流程来进行***，拆违也有着严格的拆除流程，在其中也赋予被征收人有进行陈述、申辩、行政复议或行政***的权利。

可以说，强拆也不是那么容易就能轻易启动和进行的，处处都体现了对公民权利的尊重和保护。什么是强拆，房屋征收的什么情况下可以动用强拆根据征收***，为了公共利益的需要，***是可以征收他人财产的，但是需要给予适当补助。如果他人不予配合的，那么***可以申请人院进行强拆。

强拆是指被征收人在征收补偿决定下发后的法定期限内，不申请行政复议或者不提起行政***，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级依法申请人院强制执行。强拆适用于居民的合法建筑，***建筑是不适用的。

这里需要提醒各位被征收人，强拆一定要同时满足两个前提条件：一是被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁;二是被征收人在补偿决定下发之后的法定期限内未申请行政复议，也未提起行政***，同时也不履行补偿决定。行政复议的法定期限是60日，行政***的法定期限是6个月。

如果同时满足上述两个前提条件，那么征收方就可以申请启动强拆程序。如果不满足两个条件中的任一条件，那么征收方无权申请强拆。对于不合法的强拆，被征收人可以依***。

街道办、村委会无权申请强拆

需要注意的是，申请强拆的主体是作出房屋征收决定的市、县级，咱们一定要擦亮眼睛，不要弄错了。

而咱们所熟知的街道办、村委会都无权申请。如果强拆的申请主体不适格，那就意味着强拆的主体不适格，咱们被征收人也可以据此***。警惕强拆的变种：这三类***方式本质上也是***强拆一些***户认为“强拆已经取消了”，但房屋被强制拆除的事例并不鲜见。而这些强拆又披上了看似合法的外衣，***强拆出现了新的变种。

俗话说上有政策下有对策，一些地方的征收方在被***所束缚后，也想到了一些应对方法。将***强拆的形式变一变，换个花样，照旧进行。咱们不得不警惕。

种是以拆违促***。他们在征收时，会更为灵活地避开***规范，采取将一些权属有争议的房屋（比如无证房、***不齐的房屋）直接认定违建，然后再来启动拆违流程（行政强拆），这样也能避免走强拆的程序。

另外，征收方有时候还会通过事先收走被征收人房屋***原件，然后进行撤销其产证，令被征收人的合法房屋变得“***”，然后认定违建，启动强制程序。

这就是被征收人非常惧怕的“以拆违促***”手段。

第二种，***时误拆。说是误拆，其实是有心的。一位当事人曾在咨询时提及，他的房屋面积大，在***补偿时遇到了补偿***，他想要的补偿金额和征收方的补偿金额差距极大。在多次协商无果后，他的房屋被不明人员拆除。他去找征收方理论，得到的回复是“工作人员施工没注意，拆错了”。“误拆”也是一种让很多被征收人防不胜防的一种“强拆”手段。

第三种，认定危房后强制拆除。这也有一个案例，当事人的房屋所在地划入征收范围，他的三层房屋，根据评估报告，只有层可以按照市价补偿，第二层和第三层的补偿系数逐层递减，他不满意补偿，拒签协议。不久他的房屋就被鉴定为“危房”，属于必须拆除的等级，“否则会危及人身安全”，于是他的房屋被强制拆除了。这位当事人说，他的房屋建了10多年，但一直***较好，并不构成危房，这不过是征收方的一种手段。

***律师在这里提醒大家：***保护每一位被征收人的合法权益。如果您在征收时遇到了征收***或补偿争议，一定要冷静对待，学习征收的***知识，咨询***律师，运用***保护自己的权益。