企业***补偿标准-企业动迁律师-日照企业动迁

基本案情

2011年商洛市进行商州区西街片区旧城改造，原告屈涛房屋坐落在商州区西街原132号，位于旧城改造范围内。被告商洛市商州区成立了商州区西街片区旧城改建房屋征收办公室（简称商州区旧改办）负责房屋征收补偿工作。2012年10月15日，原告屈涛***屈载宁以屈涛的名义与商州区旧改办签订了《市区西街片区旧城改建房屋征收实物安置与***补偿协议书》，协议书中对房屋征收安置、搬迁过渡、费用结算等情况进行了具体约定。其中第五条约定乙方（屈涛）必须在7日内腾空房屋，将房屋交甲方（商州区旧改办）。协议签订后，原告未在约定时间内履行交房义务。2013年8月14日被告商洛市商州区***人员对原告的房屋进行了拆除。原告于2015年5月31日诉至商洛市中级人院，要求确认被告强拆民房的行政行为***并判令被告在原地***被强拆的房屋。

裁判结果

商洛市中级人院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款的规定，房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起***。原告屈涛在由其父屈载宁代签房屋征收补偿协议后，日照企业动迁，没有在约定期限内移交房屋，被告应依法提起***，被告迳行***工作人员对原告房屋实施强制拆除行为没有***上的职权依据，故原告请求判令被告拆除房屋的行政行为***的理由成立，本院予以支持。原告房屋位于西街片区旧城改造范围以内，该区域房屋和土地已被依法征收，原告也与被告签订了房屋征收补偿安置协议，故原告请求判令被告在原地***被强拆房屋的***请求不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国行政***法》第七十四条第二款第项之规定，确认被告商洛市商州区拆除原告屈涛位于商州区西街原132号房屋的行为***，驳回原告屈涛要求被告在原地***被强拆房屋的***请求。

典型意义

行政***行使行政权，必须严格遵守职权法定，法无明文规定不得为的原则。特别是在作出对公民人和其他***不利影响的行政行为时，必须要有***上的明确***，***没有明文规定的，行政***不能推定自己具有该项权利而为之。《行政强制法》第十三条规定：“行政强制执行由***设定。***没有规定行政***强制执行的，作出行政决定的行政***应当申请人院强制执行”。我国现行***没有规定作出房屋征收决定的行政***可直接实施强制拆除房屋的行为。本案被告在法无明确***的情况下，强制拆除原告的房屋，超越了其法定职权。当前，在城市房屋征收和***工作中，一些当地***为了推进工作，越权强制***的情况屡见不鲜，因强制***引发的矛盾已经成为社会不稳定的重要因素。因此，各级***和行政职能部门应当树立“有限***”理念，防止自我扩张。

注：来源于陕西省人院发布的8七典型行政强制措施***案例

企业动迁企业动迁

为了规范榆林中心城区房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》

《国有土地上房屋征收与补偿条例》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》《榆林市棚户区改造实施办法》及有关规定，结合榆林中心城区房屋征收实际，作如下规定。

一、适用范围

在榆林中心城区范围内征收单位、集体和个人的土地、房屋，适用本规定。

二、签约主体

不动产权证书（土地使用证、房屋所有权证）的持有人（包括单位、集体、个人）和征收范围内未办理不动产权证书的被征收人是被征收土地、房屋的签约主体。

有下列情形之一的，可以作为被征收土地、房屋的签约主体：

（一）产权人一方或双方，通过公证、赠与、遗嘱、析产协议等书面形式确立的受益人。

（二）《继承法》规定的法定继承人。

（三）夫妻双方离异，且书或离婚协议书明确权属分割范围的受让人。

（四）房屋进行交易、未办理过户手续，由现房屋所有权人承诺，经律师事务所审查符合***规定的。

商某系河北某市居民，在该市某大街有合法房屋。2011年，被告市***颁发给某房地产开发公司颁发的【2011】00175号国有土地使用证包含了商某的合法土地。经京坤律师研讨认为：在其合法的土地使用权未被依法收回之前，该行为了商某的合法权益，违反了《物权法》一物一权的原则，因此市***颁发给开发商的国有土地使用证***，应当撤销。委托律师??商某因房屋被强拆一案委托了京坤律师，由李吏民律师、张春涛律师、郝长青律师等律师组成的律师团队为其代理该案件。针对市******颁发国有土地使用证的情况，经京坤律师研讨，认为是商某房屋强拆案件的突破口，遂决定提起***，保护商某的合法权益。2016年4月，起诉至一审，一审竟以该土地经市***批准、市国土局作出《收回土地使用权通知》为由，认定商某的土地使用权证已经被注销，因此商某不具备***主体资格，裁定驳回起诉。上诉至河北省高院后，经过京坤律师的努力，河北省高院撤销一审的裁定，并裁定发回重审。

??律师出击??

在提起***程序前，李律师先是对所需要的证据进行了搜集，俗话说：不打无准备之仗，***也是一样，要想做的漂亮，就要把前期的工作做好。因此，李吏民律师指导当事人分别以市***和其他多个行政***为主体，启动了大量的程序，在搜集好相关证据后提起了***程序。在本案中，***请求是要求依法撤销被告市***给开发商颁发的国有土地使用证。一审于商某的起诉以商某的土地经市***批准、市国土局作出《收回土地使用权决定》为由，认定商某的土地使用权证已经被注销，因此商某不具备***主体资格，裁定驳回起诉，明显属于认定事实不清，京坤律师遂指导商某上诉至二审。

在二审***过程中，企业评估不合理咨询，根据被告市***和第三人某房地产公司提交的详细的答辩状和大量相应证据，可以明显的感觉到市***和开发商的压力。市***和开发商的答辩，企图从三个方证明土地转让的合法性。中国***律师

：土地的出让经过拍卖公告，同时经过某律所见证竞拍所得，并签订了《国有建设用地使用权出让合同》，交纳了土地出让金，因此市***颁发《国有土地使用证》程序和实体上合法。

第二：本案所涉的土地的使用权人已经变为小区业主，不再是开发商，只是相应的土地使用权人变更手续还在办理当中。

第三：商某已经超过了***时效，开发商于2011年9月27日对该项目总规划图进行公示，原告于2016年起诉，超过了***时效。

庭审的辩论过程中，京坤律师一一予以驳斥，如果要对商某的土地的使用权收回，需要有一个经过严格***程序才可作出《收回土地决定》，《闲置土地处置办法》、《城市房地产管理法》均有相关规定，被告并无证据证明其程序合法。同时，根据***规定，《决定》应当送达并告知当事人，被告也无证据证明其作出《决定》后向商某履行了告知义务。同时，在商某的土地证未被收回的情况下，被告市***将土地拍卖，严重违反***规定，因此一审认定商某的土地证被撤销没有事实依据。第二：关于第三人所提的***时效，应该是行政***中的起诉期限，对于起诉期限的问题，首先公示的规划许可证和土地证是不同的概念，对规划许可证的公示并不能产生***效力；其次根据***规定，起诉期限应当自商某知道或应当知道土地证或土地被出让时间起计算，商某通过信息公开才得知市***办法给了第三人《国有土地使用证》，起诉期限应当自获得信息公开的消息之日起计算，至起诉时起诉期限并未经过。

胜诉结果

***终，省高院的法官支持了京坤律师的诉求，认定一审的事实不清，关于被告所提起诉期限的问题，商某的起诉并未超过起诉期限。综上，河北省高院作出裁定：

撤销一审的行政裁定，案件发回一审重审。

***依据：

《物权法》

《土地管理法》

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

典型意义

在本案中，胜诉的关键主要有两个方面：

在***前重视对证据的搜集，充足的证据是***的关键，切不可疏忽。因此，哎***前，京坤律师指导商某在几天内提起了大量的关于信息公开的程序，有的信息公开申请结果不理想的，还进行到了***的程序，当把有关的证据搜集完毕后，才提起重要的程序。有的人在提起***时，常常自作聪明，认为打电话咨询了律师的意见，自己就是律师了，就能够自己办案了。然后自己盲目启动***程序，***后不仅没能维护自己的利益，还要承受败诉的责任，还有可能自己亲手把自己问题的救济途径堵死了。

实际上，提起***步并不难，***的难点在于对***中所需要的程序、实体、***等问题了如指掌。知道如何去搜集证据、搜集哪些证据、搜集不到该怎么办、搜集到了以后该如何用？

就拿本案来说，在提起***前，京坤律师通过***手段从规划部门、城建部门、基层***等单位获得了大量有利证据，在后来的***中，这些证据都发挥了应有的作用，为胜诉铺垫了道路。

第二：京坤律师多年专注***方向的行政***，企业动迁评估价格，在该领域积累下来大量经验，让京坤律师能够快速精准的抓住案件的关键点，快速的对所办理的案件建立起系统的办案思路，一个清晰的办案思路，对推动案件的发展是至关重要的。面对在自己的土地上搞建设的情况，一般人往往想到的是直接起诉开发商，实际上这就是很多人的误区，企业***补偿标准，在***中用生活经验代替了***知识，这是起不到好的作用的。在本案中，主要的***争议是关于商某土地证是否被撤销的问题，针对这一问题，京坤律师分别从实体、程序两个方面予以论证，程序上确定被告的行政行为程序***，实体上确定被告颁发国有土地使用证违反***规定，进而论证商某的土地使用证仍然有效合法，因此在此情况下，被告向开发商颁发国有土地使用证的行为***，应当予以撤销。***终的结果也确实如京坤律师所预想的一样。

一个案件的***终结果受到多方面的影响，但***终离不开办案律师的能力与水平。因此，大家如果需要聘请律师，一定要对律师的水平多多进行了解，找一个有水平、有责任感的律师来帮助自己。